瑞尔特天士力淮安项目市场调研及定位报告.ppt

应用原理： 对有效水体进行分层次筛分与净化，让水质达到直接饮用标准，满足高品质生活需求。在项目主体完工后，水电安装前，提前介入管道布置。 参考成本： 15元/平方米左右。 咨询厂家： 广东立升。该公司在全国有20多个分公司，最近的生产基地在苏州。在淮安有代理商，配套过富士康厨房，实联化工等企业，在淮安未做过商品房项目。 * 二、形象定位 三大科技应用——直饮水系统 * 新古典主义建筑 上海绿城 盐城钱江方舟 三、产品定位 建筑形态意象图 * 泛会所 景观节点示意 组团景观 组团景观 三、产品定位 园林景观形态意象图 * 泛会所 景观节点示意 中心景观 三、产品定位 园林景观形态意象图 * 房型：三房二厅二卫 建筑面积：119㎡ ＋ ＝ ＋ 实际享用空间 约135㎡ 赠送5+9㎡空中院落 赠送2 ㎡生活阳台 三、产品定位 户型平面意象图 * 项目的核心竞争力是什么？ 生态景观优势： 大运河风光带、 阳光湖生态公园 新古典建筑风格： 凸显尊贵感、 在淮安受欢迎 三大科技运用： 太阳能热水系统、 新风系统、直饮水系统，容易展示、传播 金牌创新户型： 每户赠送5-10㎡、 受市场欢迎 四、项目核心竞争力 * 规划设想 PART 3 * 33层高层 18层中高层 11层小高层 整体规划思路： 遵循南低北高，并且一期84亩以小高层为主，大二期以高层为主。在项目的主干道沿线布置底层商业门面，增加销售收入，同时增强项目的生活配套。 在项目南侧与西侧设置人流车流主入口，在项目东侧与东北侧酌情设置车流入口。 在项目内部设置会所及幼儿园，增加项目的配套功能。 规划布局概念示意 * 1、商业建设的作用： 提供配套服务；提高规划容积率、获取更高利润。 2、商业体量多大？ 20000平方米左右可满足本项目商业配套需求。 3、商业布置在什么位置？ 为了更好的利用空间，可在沿街建筑规划二层商业门面。西侧道路级别较高，未来人流量较大，且与恒大商业相呼应，设置二层沿街商铺；南侧临柯山路，同样设置二层沿街商铺。 商业沿南侧、西侧道路布局 商业规划布局 * 物业 二层底商 层高 4.2+3.6m 开间 4-4.5m 进深 14m 单套 96-108㎡ 面积 10000㎡左右 物业 一层底商 面积 2000㎡左右 物业 集中商业 （二层） 层高 定制 面积 2000-3000㎡ 业态 社区超市 物业 二层底商 层高 4.2+3.6m 开间 4-4.5m 进深 14m 面积 96-108㎡ 面积 8000㎡左右 商业规划布局 * 1、会所、幼儿园建设的作用： 提供配套服务，增加项目卖点。会所在项目销售期内，作为营销中心使用。 2、会所、幼儿园体量多大？ 4000-5000平方米 3、会所、幼儿园布置在什么位置？ 为了前期会所作为营销中心接待使用，会所需布置在容易识别的沿街面；幼儿园对外开放需布置在社区道路边，且有较高的阳光要求。 会所、幼儿园布局在项目的东南角 会所、幼儿园规划布局 * 在项目的东南角布置小区会所，规划3层，面积2000-2500㎡。 在项目的东南角布置6班幼儿园，规划3层，面积2000-2500㎡。 会所、幼儿园规划示意 * 阳光会所——以运动休闲、健康养生为主题 会所共3层，建筑面积2000-2500㎡ 三层 乒乓球室 台球室 图书馆 棋牌室 健身房 二层 亲子中心 SPA 社区医疗诊所 一层 茶社 大堂 商务中心 社区医疗诊所 会所功能布局 * 车库规划的要求。 根据规划要点，本项目车库比例为1：0.6。本项目总户数约5000户，约需配套3000个车位，其中80%在地下，约2400个；20%在地面，约600个。 建议： 与政府协调，将车位尽量多的设置在地面，增加地面车位的比例。在规划中设置外环线，利用外环线车道设置大量地面停车位。 车库规划示意 * 第三部分 项目开发模拟 * 市场调研与项目定位 项目概念规划方案 论证产品规划 项目土地摘牌 项目详细规划方案 修正产品规划 规划报批 营销模拟与测试 项目正式开工 售楼处对外开放 一期开盘 客户积累 销售准备、形象推广 收集目标客户反馈信息与建议 项目定位论证 第一轮市场考察 2010年5月 6月上旬 2010年7月 7月（待定） 2010年8-9月 2010年9月 2010年9月 2010年10月 2010年11月 2010年11月 2011年3月 2011年6月 3--5月 2010年11月-2011年3月 11月 2010年6月 第二轮市场考察 9月（待定） 开发进程模拟 项目一期开盘前工作流程 * 开工仪式