河源项目营销方案.ppt

河源属于珠三角经济圈，交通路网发达便利，高速路可直通各大城市。 广河高速：08年动工 梅河高速：梅州－龙川－河源 河揭高速 汕湛河源段 汕昆（汕头至昆明）河源段 大广（大庆至广州）河源段 经济稳步增长，工业带动下三产均衡升级。 区域未来多元化发展，形成珠三角农产、商贸、旅游重要基地。 河源市是产业转移落脚区域；新型工业化道路，实施“工业立市”战略，以工业化带动农业产业化、城镇化和旅游产业化； 河源建设成为现代化的山水园林城市和珠三角产业转移重要基地、珠三角绿色农副产品重要基地、珠三角旅游度假重要基地、泛珠三角商贸物流重要基地。 高起点。 高标准。高规划。 高品质。大气开阔。尊贵奢享。 酒店式标准，南北通透，景观开阔，户型实用性、舒适性、享受性佳。 共同的客户，他们是站在金字塔顶，有着共同的梦想，但却不同的追求 目标客户分析：旅游地产的目标定位一般很明确，就是为站在金字塔上面最顶层的精英人群而量身定的，讲究高品质和最优质。他们来自珠三角核心区域。 竞争：广东各二三线旅游市场都形成客户分流与竞争威胁。 竞争策略选择——绝对领导者，市场标杆 利用常规地产项目的“核心竞争力矩阵”来判断本项目的战略发展方向 集旅游、休闲、度假、商务、养生、居住为一体的复合型社区 项目功能创新与形象提升，塑造全新的度假模式 核心客户：深圳、广州、东莞及香港以度假兼投资第二居所为主要购买目的的客户。别墅与公寓类核心客户区域来源一致，存在收入等级、社会地位差别，两者互为带动及补充。 30—45岁；职业分布广泛；懂得享受生活的新财富巨人 30—50岁；职业分布广泛；有点钱，有点闲，追求健康、品位生活 与高端玩家机构互动，定期举办活动 上网区、健身区、放映区、SPA馆等 会所功能提前体验 设置儿童乐园区 内部视觉采用国际通用符号 波尔多皇室品酒库，珍藏您时刻的美好心情 空中私家泳池＋香熏SPA超6星级放松享受 多功能厅——K歌之王/电影发烧友/斯诺克高手的专属王国 露台果岭——尊贵享受，无出其右。成就下一个泰格伍兹，从家庭练习场开始。 “梦想与希望，携手保护生态家园” 联袂“壹基金”环保慈善活动 通过环保、慈善活动吸引中央驻深、香港和深圳当地几乎所有媒体的关注。 许你一个未来，期待明天的精彩 为你“Private”定制生活 珍藏你心中的那杯酒 和明星Say Hello 通过传统市场定价产品与成熟产品价值比，类比新市场同样两产品价值比，得到新市场定价产品价格。 价值类比法是以A城市成熟产品与定价产品的成交价格比例为基础，根据B城市成熟产品市场价格，来确定B城市定价产品的市场价格。 河源别墅价格确定： 时间：2010年 事件：城市标杆型别墅定价； 背景：2010年河源市场房地产普通住宅均价为3800元/m2，顶级豪宅类别墅在河源属于创新产品，无可参考案例。 方法：选取扬州市场的顶级湖资源别墅与普通住宅价格关系（顶级湖景资源别墅比普通住宅价格高出约610%）作为参考； 选取珠三角同类度假型酒店式公寓进行市场比较制定价格 价格调整——项目真正市场价值 价格标准——以实用面积标价 价格保障——带租约销售，可冲抵房价 客户投资收益与开发商风险预测表—— 客户投资收益与开发商风险预测表—— 开盘前工作安排表 珠三角高端物业/高端购物场所/深惠酒店巡展/ 1、目的：形象宣传打开知名度，依托其它物业立高端印象，客房积累。 2、展点建议：深圳益田广场、观澜高尔夫、王子饭店、星河丽兹卡尔顿、万豪酒店、万象城…… 3、展示形式：DM单+小型推介会+表演+餐饮 4、人员：发展商及众厦关系客户、合作单位、明星捧场、媒体等 10月 9月 8月 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月 11月 2010年 2011年 12月 3月 形象铺垫期 蓄客期 热销期 强销期 时间：2010年5-6月 关键词：深圳覆盖 媒体／渠道攻略 利用公共事件炒作，市场热点效应 万科：利用业主运动会 万科东海岸：迎奥运环海自行车赛。 中信红树湾：《赤壁》电影首映仪式 百仕达：获威尼斯电影金狮奖的贾樟柯《三峡好人》香港首映礼。 那么我们应该怎么样引起市场的共鸣？ 活动攻略 CASE—— 2005年９月２３日至２５日，“首届中国国际湖泊旅游论坛”在浙江千岛湖举行 ,瑞士日内瓦湖、加拿大安大略省千岛湖、中国台湾日月潭、英国尼斯湖、美国五大湖区……来自世界各国、各地区最著名的近２００家湖泊的代表将于９月聚首我国知名湖泊千岛湖，共商湖泊旅游的开发和休闲度假产业的发展。 2010，我们再来!!! 国际湖泊旅游论坛交流会 将万绿湖拉升到一个国际名湖的层次,整体拉高项目高度,提高社会关注度 10月 9月 8月 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月 11月 2010年 2011年 12月 3月 形象铺垫期 蓄客期