滕州大同天下2016营销1-13(最新调整版)讲述.doc

大同天下项目2016年营销方案 目录 一、操盘思维共识：(市场环境分析详见附件一) 2 二、住宅可售房源梳理及销售建议 3 （一）回迁区（A/B/C1/E1/F区）剩余房源梳理及销售建议 3 （二）G区剩余房源梳理及销售建议 5 （三）新加推区域（C2、J、E3）销售建议 6 （四）左岸名郡剩余房源梳理和销售建议 8 （五）大同天下住宅货值统计表 13 三、商业货值梳理及销售建议 14 （一）大同天下商铺鸟瞰图 13 （二）主要版块商业价值梳理及销售建议 14 （三）销售现状分析 20 （四）销售时间先后产生的财务成本 21 （五）商铺2016年销售综合建议 22 四、2016年项目营销思路 24 （一）总体营销策略 24 （二）年度营销推广初步筹划 24 （三）项目综合货值梳理及销售目标设定 25 （四）年度营销任务分解 27 大同天下项目2016年营销方案 前言： 通常情况下，作为乙方提报年度营销方案必定是异常精致、少则上百p美观ppt且辞藻华丽夺目，现阶段我司摒弃上述形式，作为参与到大同天下项目各种细枝末节的销售方，第一线给客户直接接待及提供服务，及从始至终见证并参与了项目的成长，我司将采用平时沟通语言直达营销问题核心，提出最真诚的销售建议。 2016年大同天下的销售工作的核心就是共识。概括来说就是可售房源的共识、可售房源去化速度的共识、可售房源价格的共识，本方案立足于项目、立足于销售方对客户需求的理解，向甲方领导汇报我们的观点。 操盘思维共识：(市场环境分析详见附件一) 房地产行业作为国家支柱产业对GDP的拉动和政府的税收贡献依然具有不可替代性，因此国家意义上的救市无需置疑，但是需要我们重视的是，不能以为国家救市，地产行业的前景就一片光明，地域性的差异、库存和潜在消费客群的数量是决定区域性市场销售前景的重要考量指标。以大同天下的核心区域为例，有两个细节变化能说明作为项目我们将面临的挑战： 1、盛隆焦化薛城项目:2012年到该项目外展时，大同天下团购需求初步摸排报名160余人，2015年再去做外展，该项目职工除去刚毕业招聘来的大学生外，其他本厂职工全都有至少一套房子，夫妻双职工或者管理层都有了两到三套房子，大同天下项目团购初步需求报名未超过6人，最终未成交一套房子。 2、南部乡镇重点村：2012年去村里村委或者商店发放宣传页时，都能偶遇性得到潜在购房信息，14年发超市购物袋在商店也能获得三四户购房信息，而15年再去看，村里绝大部分住户都已经在市区购房，有些村除了几户未在市区有房以外，其他无论孩子多大都实现了市区一套房子。 滕州有预售的库存是211万平米，未拿预售的广义库存达到1000万平米以上（有数据说是1500万平米以上），而在经济低迷，大部分厂矿企业不能发全工资和需求井喷期已成过去的情况下，结合大同天下项目本身剩余产品情况，2016年我们需要达成的第一个共识就是：住宅兼顾利润率，重点强调去化；商业以去化速度为第一考量，现金为王。 二、住宅可售房源梳理及销售建议 （一）回迁区（A/B/C1/E1/F区）剩余房源梳理及销售建议 1、回迁区剩余房源货值梳理： 回迁区剩余房源情况汇总表合计 （A/B/C1/F/E1) 按上图所示，我司将大同天下项目商业划分为如下11个板块方便做价值对比： A区北排 区间路板块（A区西排、B区西排、C1区东排） 善文街板块（B区北排、A区南排、C1区北排、C2区北排） 永昌路板块（F区北排、C1、C2南排、B区南排） 大同路板块（D/E1区东排、F/G区西排） 永昌路西板块（E1北排和D区南排） 善国路板块 E3区板块 C2区板块 青啤大道板块 F区和G区之间区间路板块。 （二）主要版块商业价值梳理及销售建议 1、A 经营现状分析 区域 位置 面积 年租金 业态 日租金/㎡ 层数 折前单价 折后单价 原总价 折后总价 原单价投资回报率 折后单价投资回报率 原单价投资回报周期 折后单价投资回报周期 荆南街 荆南-A-16 87.69 40000 招租 1.24 2 7900 7235 692751 634437 5.77% 6.30% 17.3 15.9 荆南-A-21 86.16 35000 便利超市 1.11 2 7900 3893 680664 335421 5.14% 10.43% 19.4 9.6 荆南-A-38 117.01 46000 儿童玩具 1.07 2 8100 8016 947781 937952 4.85% 4.90% 20.6 20.4 荆南-A-40 185.9 70000 招租 1.03 2 8400 7486 1561560 1391647 4.48% 5.03% 22.3 19.9