2008年山东泰安房档呢产市场发展研究报告.docVIP

山东·泰安市 城市房地产市场综合说明 二零零八年五月二十九日 一、泰安市房地产市场供需特征 1、供应量保持平稳，市场结构未反生明显转变 2、多层产品仍为市场主流，高层产品渐出风头 二、泰安市商品房价格走势预测 1、商品房价格稳步小幅提升 2、市区楼盘价格居高，郊区价格动荡 3、市场风险不断累计 三、城市规划发展战略 四、泰安市房地产市场发展趋势分析 1、中低密度产品仍是高端市场供应的主力军 2、大盘运作，渐风起云涌 3、营销手段更加丰富，教育是永恒的主题 4、人口增长速度有望加快 五、市区商品房住宅消费者简析 1、影响消费者购买的主要因素 六、重点板块及典型个案研究 1、重点板块简析 2、典型个案研究 3、市场部分消费者签约情况 1、供应量保持平稳，市场结构未发生明显转变 据不完全统计，2008年泰安市城区未出售及规划商品房面积达235万㎡，预计将在未来1--3年左右推出市场，未来市场竞争较为激烈。 表1： 截至2008年5月泰安市区商品房住宅项目情况 楼盘名称 物业类型 销售面积 去化情况 剩余总量 银座广场 高层 4.10 70% 0.8 宝龙广场 多层、别墅 6.80 90% 0.6 花园洲一期 多层 5.00 98% 0.1 泰安奥园 多层/小高层 35.00 60% 15.0 海普凤栖湾 花园洋房/别墅 11.00 60% 6.6 圣地公寓 高层 29.60 65% 10.0 玉龙花苑 多层 5.40 80% 1.0 龙泉花苑 别墅 17.40 50% 8.0 泰山家园 多层/高层 16.00 40% 10.0 华龙家园 多层 3.02 45% 1.7 华天庭院 多层 3.07 50 1.5 锦绣一方 多层 6.40 80% 1.5 御景龙城 多层 17.06 60% 7.0 锦绣华庭一期 多层 2.40 20% 1.92 合计 ―― 162.50 ―― 65.72 楼盘名称 物业类型 总建面积 占地面积 容积率 国华时代 小高层、高层 11.00 4.30 2.23 花园洲二期 小高层、拼叠 5.00 7.50 1.50 圣源美郡 多层、联排 6.60 6.91 1.05 丽景花园 多层、小高层、高层 18.06 10.00 1.79 原体育局 小高层 1.80 1.05 1.75 九州家园二期 多层、小高层 5.50 6.60 1.20 锦绣华庭 多层 23.5 华新家园 多层 4.30 3.60 1.20 奥园四期 多层、小高层 13.00 11.80 1.10 欣升地块 多层 13.00 14.60 1.12 轴承厂 多层 3.30 3.50 1.06 桐桉花园 多层 16.10 10.70 1.50 新兴元地块 多层 13.81 13.10 1.05 原水利局 ―― 1.51 2.30 1.60 煤田地质局 ―― 1.06 0.70 1.50 新湖集团 多层 6.70 11.90 0.56 示范小区 多层 18.80 57.80 0.41 皇冠小区 多层 6.70 11.90 0.56 合计 ―― 169.74 ―― ―― “布局分散”有所改善，“缺高多低” 目前老城中心区的发展已经接近饱和，可供应产品的体量较小，产品供应呈现“集中板块且遍地开花”，产品类型“缺高多低”。随着市政府/长城路北段沿线部分楼盘的开发，如圣地国际公寓、泰创国际广场、泰山家园（天龙国际公寓）、国华时代（未售）及未来近40万平的商品房住宅的规划，该板块需求可得到有效释放。 从调研的市场资料分析来看，2008年市场结构仍保持卖方市场与买方市场对持的“尴尬”局面。 而消费者将面临更大的选择空间，较大的楼盘投放量必定会分流客户量，经济适用房建设计划也会分流大批普通客源。2007年存量项目将持续供应市场，同时2008－2009年大量新增项目也将面市，特别是2009年市场供应量将达到最高点，总量上，整体竞争情况比较严峻。 2、多层产品仍为市场主流，高层产品渐出风头 在08年，泰安市房地产市场供应中，多层产品仍是主流，所占比例将达到50.65%左右，08年始小高层/高层投放量集中并呈升高趋势，主要项目有： 而花园洋房、别墅、酒店式公寓等产品市场接受度良好，主要以地段、价格等关键参考因素为鉴。 小结：泰安市的房地产产品向多元化方向发展，但受城市发展政策影响（北部老城区限高）、新区发展受自身局限等影响，普通多层仍为市场主流。 现阶段主力购房人群对高层电梯房仍具有稍微的心理抗性，但随着日后(小)高