2008年杭州市商业档呢产评估及预测报告.docVIP

2008年杭州市商业地产评估及预测 1、商业地产涌现热潮。2008年初的那场浙江省不动产交易博览会上，商铺成了极具吸引力的热点，甚至超过了住宅的人气。商业地产投资呈如下几个特点： 投资基金热衷商业项目 目前商业地产成了当下在杭州寻找项目的投资基金最热衷的对象。商业地产由于具有稳定的现金流、租金收益、租户，一贯是地产基金的心头好。很多国际基金，都倾向于整体收购杭州的商业物业楼，他们对钱江新城和三墩区域的商业物业非常感兴趣。 商铺供需结构失衡，投资成主角 写字楼形式的物业是杭州商业地产项目中比重最高的。纯粹的商铺类物业在杭州的供应量比较少，而高档物业的住宅底商以及裙房物业构成了主要的商铺类供应，这在2008-2010年会有一个集中的放量。武林商圈目前在建商业项目是各大传统商圈中最多的，有武林广场地下商城、坤和发展中心、西湖文化广场等，但这些项目近期都鲜有商铺推出。 在宏观调控的政策背景下，杭州住宅价格的上涨势头得到了有效控制，呈现平稳状态。借助人民币升值，商铺、写字楼、服务式公寓等商业地产，存在较大的增值空间。而街铺收益已经成为商业地产投资财富的重要来源，特别是街铺，它成了投资的热点。商场一直是维系杭州商业运作的基石，在街铺稀缺的情况下，商铺投资将成为杭州商业经济的主力军。 2、商业格局重组迹象显现。 商业副中心发展势头逐渐凸显。 在杭州地铁即将开通等利好因素影响下，临平等三个商业副中心区域的居住氛围将不断成熟，随之商业副中心也将“名副其实”。 七大市场外迁催生城北商业地产板块 在杭州城北勾庄，一个占地3800亩的商业地产板块正在崛起。杭州先期完成的七家专业市场搬迁，催生出杭州城北商业地产板块。 3、商圈错位竞争明显，凸显专一化战略和特色服务。 庆春商圈：金融国际化方向 庆春路板块处于杭州金融一条街——庆春路区域，该地段聚集着众多金融证券单位。几乎每一个银行或金融机构在这里设有分行或办公地点，之所以被称为“杭州的华尔街”，是杭州的中央财富区（CFD）。建设银行、农业银行、工商银行、杭州商业银行、华夏银行、招商银行、广东发展银行、东亚银行、中国银行、汇丰银行都分布庆春路的长不到1.5公里的一段之间，还有数不清的大小证券公司使庆春路成为名副其实的金融一条街。该地区形成了以金融企业为主，广大外贸公司为辅的特色商务圈。随着中国入世5年期限已过，金融银行业的开放也正式放开，从汇丰入驻广利大厦，东亚银行、安联入驻嘉德，不久的将来，我们将会看到越来越多的国际（金融）公司将入驻该区块，庆春商圈也渐渐地向金融国际化方向发展。 世贸黄龙商圈：最有条件创造国际化商务领地 杭州的写字楼较集中区域比较，无论从地段、市政公用设施配套和已经形成的商务物业和产业链集聚状态等分析，最有条件创造国际化商务领地当属成熟度和国际化形态俱佳的世贸黄龙商务圈。该商圈距市政府500米，距省政府500米，距西湖1千米（直线距离200米），距浙江大学100米，距文三IT中心200米。所以它既是中央商务区(CBD)，又是中央居住区(CLD)，既是中央景观区(CSD)，又是中央文化区(CCD)。世贸黄龙区域内西湖、黄龙洞、曲院风荷、灵峰、玉泉等自然景观云集；与国土资源厅、海关、税务、区市省政府等部门相邻；浙江大学、浙江图书馆、浙江音乐厅、黄龙体育中心、陈经纶包玉刚游泳馆等文化体育设施密集；是杭州大型会展、文化论坛、各类赛事、演艺活动等大型公众活动最集中的区域；绿园、黄龙雅苑、绿城?丁香公寓、黄龙世纪苑、世贸丽晶城，黄龙饭店、好又多超市等城市资源提供了高尚舒适的都市生活。在1平方公里的范围内，黄龙商圈聚集了15个写字楼，其中甲级写字楼就占了12个，占80%。大量优秀企业纷纷进驻和大批高尚商业配套设施陆续跟进，汇集了浙江省金融投资业、咨询服务业、房地产业、商贸业、会展业、IT高科技（Hi-Tech）等一批高软资产含量行业中最出色的企业。 滨江商圈：总部型写字楼 滨江商圈位于钱江南岸，是杭州高新技术产业开发区域， 聚集了包括IT技术、通信、医药、动漫等一系列高新技术的制造业。华为、UT斯达康、东芝笔记本部、动漫科技园、信雅达等一大批国内和国外的高新产业入户滨江，使得滨江正在向着杭州的“浦东”方向发展，而且滨江的写字楼物业有个很大的特点：总部型写字楼发展迅速。由于以前传统或一般的写字楼对企业的宣传能力不足，总部型写字楼的发展标志着写字楼地产中一种新趋势的出现——写字楼从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象，突出企业自身形象、显示自身特征和实力的写字楼产品，当这些写字楼单体有机地组合在一起就形成了总部基地，这种强调企业独立性的总部写字楼模式包括区域集群式总部和独立式总部两种类型。东方通信城就是起独立式总部写字楼的一个典型代表，而华荣时代大厦就是区域集群式总部写字楼的一个典型代表了，因为里面是