2009年广州房地产实男场发展预测报告.docVIP

2009广州房地产市场发展预测报告（土地篇选摘） ??? 随著房地产市场环境，销售环境不断变化，土地市场不复2007年之疯狂。2008年总体成交量和价格均有大幅回落，地价基本回归至2007年之前的平稳上升轨迹，整个土地市场重新体现理性与谨慎。2009年土地供求结构调整将继续深入，供应地块类型、分布都将因应新的市场环境而不断调整，需求方的主体构成与拍地策略也将延续新的趋势。 地价回归合理轨道? 土地成交低位调整 【要点：2008年广州地价回归2003年-2006年平稳轨迹，但2007年土地市场的过热必然引发系列的连锁调整，这种调整在2009年进一步加深。土地的成交量也必然随着价格进行调整，即使2009年房地产消费市场被重新激活，年内土地市场仍将保持调整，低成交量的态势。】 ??? 随着2008年众所周知因素的影响，土地成交价格也随着调整。2008年全市平均楼面地价2869元/平方米，比2007年下降38%，地价重新回归合理轨迹。2007年各大开发商不计成本抢地，屡次打破土地成交历史记录，地王的接踵产生等等，都是对2007年土地市场的真实写照。然而，到了2008年，基于经济面的衰退，大型开发商资金链紧张，商品房价量齐跌等因素，使土地市场的成交也回归理性。根据合富辉煌市场研究部监测数据所得：纵观各年，可以从图表中看出，除2007年成交异常意外，历年土地成交价格的趋势线增长极为平稳，一直都是在稳定的增长率上增长。预期2009年土地成交价格在多种措施及内外因素的影响下也不会偏离该趋势线，估计在该趋势线下方窄幅波动，不会呈现成交均价大幅下坠的情况。 政府灵活调整政策? 土地市场随行定供 【要点：政府调整土地供应策略，缩减土地出让规模，调低地价，灵活安排90/70政策，暂停限价地的推出，中心区与外围区推地策略差异更趋明确工业/商业用地比重调高。】 ??? 2008年总体成交稳定，其中工业用地跃升为主角。各类用地成交476万平方米，与2007年基本持平，但成交结构变化显著：工业用地（分布在萝岗和南沙）成交304万平方米，占比64%。其中番禺区化龙镇现代产业园的广汽集团乘用车生产基地规模达138万平方米，是全年成交的最大一幅工业用地。此外，商品住宅用地成交125万平方米，占比26%。商业、商务金融用地（主要分布在萝岗、花都和珠江新城）成交26万平方米，占比5%。商品住宅用地占比明显同比大幅回落。 ??? 外围区域仍然是土地推出的热点，尤其是政府进一步加快东拓的战略方针。其中，萝岗区成为广州市建设的重点，土地总体成交占比达40％。在各类投资迅速发展的同时，该区的居住与产业发展同步，因此对各类型用地需求巨大，共出让用地达190万平方米。 ??? 由于2008年土地成交量大结构中，工业用地比重增加，再加上2007年各大开发商对商住用地近似疯狂的，不计成本地拿地策略所影响，从而导致2008年出让土地财政收入的帐面金额仅113亿元，比2007年的326亿大幅减少65％。其中，商住用地接近79亿，占总额的七成，但比2007年的226亿大幅减少65％。另外，商业用地也因为全球经济衰退等宏观因素影响，导致成交也相应的萎缩，全年商业商务金融用地成交额接近18亿元，其中广州未来地标建筑之一的珠江新城东塔由香港周大福公司竞得，地价10.5亿元，成为2008年下半年沉寂的广州土地市场中的唯一亮点。 ??? 2007年广州市住宅用地完成计划供应5平方公里。2008年由于市场环境的不断变化，用地计划被迫一降再降，从“十一五”住房规划的4.63平方公里，降至4平方公里，再降至2.5平方公里，最终确定为1.8平方公里，降幅达61％。而实际成交仅为1.25平方公里，成交总建筑面积为277万平方米，比2007年减少48%。此外，在这125万平方米成交用地中，户型限制有所放松，其中限户型的仅占47％，低于2007年77％的比例。作为出让方的政府也根据外围的因素以及市场的反应及时调整买地的要求，确保土地市场保持正常稳定的发展，以免未来出现供求失衡的状况。但是市场反应仍未有良好的反应，从而导致成交量同比大幅下降。 ??? 2008年土地成交以外围区域为主，萝岗、花都、南沙为主，合计占79%，总建合计占77%。 ??? 面对2008年楼市的低迷，广州政府采取积极措施应对，确保经济发展需要，主要有以下几点措施：1、调整供地结构，减少住宅用地供应，增加其它类型用地供应；2、暂停限价房用地供应，现有限价房用地开发亦减速；3、以挂牌方式出让，按需供应，保证成交率；4、调低外围地块（花都、南沙、萝岗）底价，避免流拍；5、灵活放松90/70限户型比例，降低外围地块拿地准入门槛；6、 ?? 拟提高新拆迁广州旧城区危破房补偿标准，稳定中心市区地价。 ?? 上述6点估计仍是2