同策合肥信地城市沟你场市场研究及项目发展报告.ppt

我国GDP一季度增长 6.1%，二季度增长 7.9%，三季度增长8.9%。国家统计局预计：四季度GDP增长将会更快，很有可能超过9.8%，反映投资情况的城镇固定投资增长率和反映消费情况的社会消费品零售总额增长率均有明显的回升。 国际经济失衡模型 项目在开发的不同阶段，定位应有三个层次的深化 产品分类 住宅 小户型公寓（单身公寓+酒店式公寓） LOFT 商业 办公 价值界定 金牛产品 瘦狗(问题)产品 金牛产品 瘦狗(问题)产品 明星产品 金牛产品 婴儿产品 婴儿产品 价值分析 90三房功能满足性强，且由于控制面积，总价压力也不打 二期住宅客户仍以区域客为主，对130㎡左右常规舒适性三房总价承受能力不高 一房在功能能够满足小户型公寓客户需求的基础上，其总价优势使得其更具操作灵活性 二房设计对于小户型公寓客户而言没有更多的吸引力，体量大、高于一房的总价使得其去化有较大的压力 产品的稀缺性和高附加值使得LOFT主体都是明星产品 由于体量大，部分一房产品会因为房源位置和使用空间较小、部分三房产品因为房源位置和较高的总价，产品价值会稍低 可以包装成明星产品，但是目前缺乏展示、包装、推广的单位 产品梯度梳理 在产品价值界定的基础上，制定推案策略及各产品推案时间节点 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 产品推案策略 以明星产品先期入市，形成开盘热销的局面，顺利启动二期项目； 中期结合市场变化和项目实际情况交替推出明星产品、金牛产品和瘦狗产品； 婴儿产品通过一系列的包装推广，成为明星产品，最后推出。 ○ 2010年 2011年 2月 4月 6月 8月 10月 12月 5#LOFT 2#小户型公寓 1#办公 商业 3#住宅 4#住宅 各产品推案时间轴 3月28日 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 产品定价思路 小户型公寓 市场比较法 总价卡位法 作为总价敏感性产品，以总价卡位法定价，同时通过考虑竞争，以市场比较法进行价格修正 住宅 选取直接竞争项目，对比区位、项目、产品各属性得出参考权重，推导出本案目前的合理入市价格 市场比较法 LOFT 选取外区域参考项目LOFT与小户型公寓的对比系数，同时结合本案自身产品特点和区位属性进行修正，推导出合理的入市价格 产品系数法 办公 选取直接竞争项目，对比区位、项目、产品各属性得出参考权重，推导出本案目前的合理入市价格 市场比较法 商业 作为价格差异性明显的商业产品，首先参考区域内商业售价，依据市场比较法定价；而商业定价较常采用的租金返算，由于目前区域零售消费氛围还有待改善，目前的租金水平偏低，不具参考性 市场比较法 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 板块 站 前 板 块 案名 利港银河新城 天目未来 构峰源公寓 欧鹏府邸 金色梧桐 国轩新苑 中商一环铭座 开盘时间 2007-9-8 2008-10-17 预计2010.2 2008-8-6 2008-6-29 2008-12-18 2009-12 总建 (m2) 51万 18万 3.8万 3.4万 4.5万 3万 5.49 容积率 2 3 5.2 1.57 2.33 3.72 5.2 产品类型 多层、小高层、高层 11栋18～27层高层 2栋，1-4层商业 5-32层住宅 1栋24层高层 2栋11层小高层+1-2层商业 3栋，一层商业 2-30层住宅 1栋24层 2栋11层 公寓、1-5层商业办公 在售产品及户型面积 （m2） 三期小高层 85-111m2 在售4#、5#、6#、8＃118、120m2三房户型 49㎡一房 85-95㎡两房 116㎡三房 97 ㎡两房（售完） 132-141 ㎡三房 63-68 ㎡一房 92-101 ㎡两房（售完） 133-165 ㎡三房 售完 40-85 目前报价 （元/m2) 5400 5600 待定 6000 7300 — 6000 主力总价 （万元） 48-55 60-70 待定 76-85万 45-48万 — 24-51 成交套数/ 推出套数 2994/3047 1237 / 1288 — 242/287 455/522 340/340 135/506 月均去化速度 （