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第二部分：营销推广 三、营销目标 2、对比竞争对手的营销工期及各期消化量的确定 新里程的主要竞争对手的年均消化量在5万平米左右，按照新里程的8万（未含公寓部分）体量，市场正常消化周期约为20个销售月度，结合工程工期大致如下。 * 阶段划分 第一阶段 第二阶段 第三阶段 时间节点 08年7月-12月 09年01月-09月 09年10月-10年3月 7.15-9.20 9.21-9.30 10.01-10.07 10.08-12.31 09.01-03 4月中旬 5-9月 10月 11月上旬 至10年3月 营销内容 客户积累 客户筛选 开盘期 销售阶段 第二阶段客户积累 开盘 销售 客户积累 开盘 销售 消化量 30% 40% 30% Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第二部分：营销推广 三、营销目标 3、营销目标 3.1营销目标的前提 以速度争取市场，规避政策性市场风险； 为工程提供资金支持； 产品价值的实现。 实现上述目标，将产品分为三个矩阵，即中低档产品、中档产品、中高档产品三个层次。 * 阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 矩阵 中低档 中档 中高 目的 以价格聚焦市场，迅速回笼资金，提升市场热度 产品价值保证，利用第一阶段市场热度，推进市场 产品价值提升 阶段内时间划分 起始 中间 后段 起始 中间 后段 起始 中间 后段 均价（元/平米） 4400 4450 4500 4500 4550 4600 4600 4650 4700 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 3.2营销目标的阶段性实现与划分 * 阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 供应产品 住宅 公建 供应量 比例 30% 40% 30% 8704 数量 17902.8 23870.4 17902.8 来源 6号、2号 4号、1号、2号 1号、3号、2号 ------------ 均价（元/平米） 4450 4550 4650 8000 总价（万元） 7966.75 10861 8324.8 6963.2 34115.75 说明：计算中未包含5号动迁楼，另本方案只是估算，实际情况实现会略有偏差。 第二部分：营销推广 三、营销目标 3、营销目标 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 3.2营销目标的阶段性实现与划分 * 第一阶段销售：2、6号楼 第二阶段销售：1、2、4号楼 第三阶段销售：1、2、3号楼 2号楼 6号楼 4号楼 1号楼 5号楼 3号楼 第二部分：营销推广 三、营销目标 3、营销目标 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1、客层来源分析 从客层来源看，主要来源于四个方面： 金州区域客群； 开发区客群，特别是工业团地客群； 大连市区选择金州居住和投资客群； 伴随工业迁入人口。 同时客群还包括外地迁入客群。 * 第二部分：营销推广 四、目标客群 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2、客层年龄分析 从客层年龄看： 客层年龄主要集中在28岁到45岁； 各个项目因其单价、户型不同，客层年龄成正比升降。 * 第二部分：营销推广 四、目标客群 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 3、客层职业分析 从客层职业看： 工业企业员工； 事业单位人员； 个体经商者； 政府公务员（投资）。 * 第二部分：营销推广 四、目标客群 Evaluation only. Created with Aspose.S