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裕康地产商业策划案纲要 天力行（河南）房地产营销策划有限公司 二零零八年三月 一、市经济环境的分析和生活结构研究 ◆ 总人口及区域人口结构 2007开封市总人口达580万人口，市区人口达85万人，而接待旅游人数达180万人次之多，是城市人口的2倍多，市区人口的20倍。　 开封市辖5个市辖区、5个县，即鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区和尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县。　　开封市　　　面积6444平方千米，人口490万人（2007年）。　　鼓楼区　　　面积 58.68平方千米，人口16.13万人。 龙亭区　　　面积 91.51平方千米，人口11.6 万人。　　顺河回族区　面积 86.73平方千米，人口24.11万人。　　禹王台区　　面积 57.05平方千米，人口14.83万人。　　金明区　　　面积252.38平方千米，人口18.2 万人。 ◆ GDP发展状况及产业结构情况 2007年的GDP是257.21?亿元，比2006年增长了12.3% 商业流通发展现状 截至2007年底，开封市共有贸易企业1406家，其中限额以上企业166家；住宿餐饮企业320家，其中限额以上68家，有近20个大型批发零售专业市场。2005年，开封市批发零售、住宿餐饮业完成社会消费品零售总额154.2亿元，占全省的比重为4.6%，同比增长13.9%。其中，批发零售业完成127.8亿元，占全省的比重为4.5%，住宿餐饮业完成24亿元，占全省的比重为5.1%。限额以上批发零售企业资产总计42.6亿元，占全省的比重为4.2%；主营业务收入完成78亿元，占全省的比重为3.7%。2006年前三季度，开封市批发零售、住宿餐饮业实现社会消费品零售总额132.3亿元，同比增长14.7%，比上年同期提高0.9个百分点，占全省的比重为4.8%，比上年同期提高0.3个百分点。其中，批发零售业完成109.9亿元，住宿餐饮业完成20.4亿元。全市贸易业完成销售总额174.6亿元，住宿餐饮实现营业额22.8亿元。 近两年开封房地产开发情况调查 2006年全市全社会固定资产投资完成166.29亿元，比上年增长38.5%，其中城镇固定资产投资123.94亿元，增长40.7%。在城镇投资中，住宅投资11.84亿元，比上年增长46.8%。第一产业完成投资2.26亿元，增长2.5倍。第二产业完成投资57.23亿元，增长78.1%。其中，工业投资56.17亿元，增长75.9%。第三产业完成投资64.45亿元，增长16.6%。全年全市房地产开发投资10.75亿元，比上年增长45.4%。商品房屋施工面积152.82万平方米，增长20.1%，其中住宅128.78万平方米，增长30.1%；商品房屋竣工面积41.27万平方米，增长6.7%；商品房屋销售面积53.63万平方米，增长25.5%。 2007年12月初对开封市有开发项目的房地产开发公司进行统计，共有57个公司，65个项目（其中5个为代建项目）。2007年1-11月份开封市房地产开发在建项目计划总投资55.9亿元，规划总用地面积267万平方米，规划建筑面积326万平方米（其中规划住宅和商业面积分别为234万平方米和83万平方米）。 开封市房地产开发11月份完成投资1.08亿元，比10月份增加了0.28亿元，提高了35％。至11月底累计完成开发项目投资11.85亿元，其中住宅投资为8.65亿元，占累计完成项目投资的73％。 至2007年11月底，开封市房地产开发项目累计新开工建筑面积83.2万平方米，其中住宅累计新开工面积63.8万平方米，共6721套，平均每套建筑面积94.9平方米；商业累计新开工面积14.4万平方米；其他累计新开工面积为5平方米。 至2007年11月底，开封市房地产开发项目在建建筑面积184.5万平方米，其中住宅和商业分别为152万平方米和32.5万平方米，较上个月基本持平。从房屋供给结构可以看出，90平方米以下住宅占总量的约23.7%，90-110平方米住宅占总量的28.9%，110-130平方米住宅占总量的25.6%，130-150平方米住宅占总量的13.8%，150平方米以上住宅占总量的8%，近期变化不大。从以上数据可以看出，我市住宅面积供给类型中低面积户型比重稍有增加，这和政府宏观调控政策的切实落实是分不开的。 至2007年10月底，住宅累计竣工面积为29.2万平方米，2324套，竣工房屋平均每套125.6平方米；商业累计竣工面积为5.5万平方米。 2007年开封市房地产市场销售情况：截至到11月底，住宅销售面积为44.3万平方米，比上月增加2.2万平方米，增长10％；非住宅销售面积为3.8平方米，比上月增加0.6万平方米，增长18.7％。 开封市楼盘销售价