安徽当涂水墨兰庭系念目商业部分营销方案.pptVIP

实嘉·原创生活7、8月份营销方案;;引子——;商业地产开发的关键：是在前期的市场调研和项目定位上。没有准确的市场调研分析，不可能有正确的结果，就不可能对项目进行科学的定位和规划，更不可能会有项目操作的成功！;我们的课题——“水墨兰庭”的商业;;;项目情况;项目区位——新城区;项目情况——商业规划指标;时代超市;时代超市;给我们的启示;;当涂向北——;北部新城区——;根据市政规划，本项目所在位置与北部新城的关系是“核心”的关系； 政府的规划定位决定了项目的辐射范围； 根据政府的规划，北部新城是政府近期发展的重点，而本项目所在的中心正是现阶段的重点； 本区域商业将会成为新城真正的商业中心。;;优势（S） 1、项目处于新城核心商圈，附近大商业密集，苏果、规划中大型商业等知名商场环绕； 2、新区政府行政中心，行政办公与商务消费 3、项目是一个综合性的商业规划，兼容了步行街、沿街店、大型超市的商业格局； 4、 中国品牌零售商时代超市强势进驻 ； 5、 位于当涂新城发展的中心区，商业潜力巨大；;[初步定位];[项目商圈定位];[项目商圈定位];;[项目功能定位];[项目市场定位];[项目定位依据];[业态选择];[业态分布规划];[销售方式选择];1、主力店（时代超市）模式;1、主力店（时代超市）模式;方案一：全部出售 一旦项目被出售，发展商也就失去了对项目市场定位和租户组合变化进行预测和判断的能力。因为此时，对业态及其形象的控制权已从发展商转移到了小业主手中。将会导致业态的无序竞争和形象的混乱，这种状态对整体项目形象，尤其是商业的销售是极为不利的。 方案二：以出售为主，部分租赁 出售的部分可以直接面对投资客及经营者出售，比例约为80％；租赁部分为开发商长期持有，为物业、咖啡店、银行等，提高项目的配套价值。若干年后，开发商想出售，物业的价值并没有降低，因为开发商已获得多年的租金收益，而那时商业价值不同，价格自然有很大提升。 通过以上两个方案比较，我司建议方案二更适合本项目的实际及后续发展。在销售方面，一般我们会引导银行、餐饮、药店等社区配套行业也就是定向招商或销售，指导业态，其他为自主经营。;;一、招商实施方案;;符合业态规划的经营商户;第三步骤;招 商 排 期：根据实际情况，本项目商业物业招商主要目的是为项目提升知名度并保证商业物业的顺利销售。;二、宣传造势;[推广名建议];时代·中央广场;[项目推广语];一、准备期：市场形象导入、“颠覆传统商业”系列;二、1期认筹：市场形象深入、“英雄所见略同”系列;三、1期销售：市场形象强化、 “安全持续的升值驱动力”系列;造势切入点：新中心、最好的购物公园;三、营销策略;[营销推广思路];有效解决的方式： 让市场认同---项目商业价值及品质的唯一性； 让投资者认同---稳定的租金回报和增长； 让经营者认同---消费市场的潜力前景和商业管理的服务信心； 让消费者认同---对项目商业经营市场的认可和期望。 我们认为在整个营销推广过程中，本项目必须成为全市各界谈论的热点话题，与政府发生 关系，打消客户对回报、经营等问题的疑虑，建立客户投资信心。真正成为当涂居民心目 中所期待关注的第一商业。;策略１、招商先行策略 招商先行，带动销售。整体招商先行，发动次主力店战略，在销售过程中 将有号召力的商家分三批签约，在不同销售阶段制造活动热点。 第一次签约主要迎合招商，启动市场； 第二次签约引发销售认筹； 第三次签约与开盘一起整体将带动销售、推进招商。;策略２、分期销售策略 作为区域市场标杆性商业、本项目进入市场需要形成抢购氛围，有利于 后期难点铺位的消化，建议一期推出铺位选择较易销售铺位。 本项目商业体量较大、考虑到市场消化能力，原则上建议分两期推出， 若二期认筹不理想则将二期分批开盘，有利于消化难点铺位。;策略３、返租销售策略 步行街商铺直接销售，部分租赁 主力店内铺返租销售：12年返租一次性返还三年租金（年平均回报8%） 我司提出12年返租主要为销售和后期运营需要所考虑，其中 对于买家：较长的返租期可以增强其投资信心，打消对前几年经营回报担忧的顾虑。 对于商户：与时代超市租约20年，12年的统一运营，可保障“时代”将超市做旺。保 证物业保值升值的同时，可以保证买家的投资回报。 对于商场：将获得更大的主动权把商场整体运营成熟，达到预期设想。;策略４、集中销售策略 认筹积累一定数量诚意客户、通过解筹集中销售； 解筹当天按抽签顺序决定选铺优先顺序； 为了促进早期就形成购卡狂???，在认筹期不同时间段采取不同优惠力度。 一期开盘前诚意客户积累800批以上。认筹诚意金5000元/张、认筹期间按时间 分段优惠： 2009年X月X日--2009年X月X日诚意认购客户可享受3％额外优惠折扣