安阳天瑞尚品项目拥莫销战略.pptVIP

「天瑞尚品」项目营销战略与策略报告 关于豪宅与户型调整建议 什么是“豪宅”？ 天瑞尚品“豪宅”价值指标分析 由于目前瑞安商品房市场供应量稀缺，本项目在此“数年难遇”的市场空白点时切入市场，有机会引领、代表市场，有机会占此“供应量稀缺”之“土地资源”空档，走豪宅路线。 同时，由于项目没有正式动工，我们有机会将原户型设计方案推倒重来，重新设计大户型推出市场，做“真豪宅”！ 但，我们是否真的需要舍弃原设计方案，重头再来呢？ 很明显，除“户型优化”一指标外，其他数项指标显示“保留或小改动户型”优于“户型大调” 关于“豪宅”与“调户型”小结 1. 概念需明确 “豪宅”不等于“大户型”，只要不是与“豪宅”概念认知上有巨大分歧的“小户型”，营销上皆可走豪宅或“伪豪宅”路线。 2. 户型调整的意义 将原设计推倒重来，重新定义大户型无疑会有机会为本项目豪宅定位做到“顺理成章”，但本项目另一限制：规模同样会制约着项目走“真豪宅”路线。结合开发周期、时间成本、机会成本、政策风险等众多因素的考虑：在不影响总体开发进度的前提下，作户型的必要调整、优化为上策。 3. 尊重当地法则 户型设计、调整为设计院之强项，世联对户型建议的调整只从市场及消费者心理研究方面入手，涉及到调整之可行性及是否受规划及当地法规之约束仍以法规为主。 户型调整建议1：补缺——1、2号楼A1、B1型起居室增加阳台。 1、2号楼户型调整重点：起居室阳台 户型调整建议2：突破——1、2号楼A2、B2型部分客厅上下打通，做部分小复式260M2 本项目形象定位 原报告中的项目形象定位:“新城中央领袖官邸”期望通过户型拼合产生300M2左右的大宅，引领瑞安财富最上层人士购买，强调的是“拔高形象搏高价” 现理清思路，结合本项目现状，项目形象可作第2备选（仍坚持保留豪宅定位） 形象定位调整依据: 1. 突出项目资源优势：教育配套——学府； 2 拔高项目形象——公馆 3. 引领消费者对区域的接受度，给予其新的展望，保留“新城中央”。 广告示意 “好房子”标准 关于“好房子” “房子”本属一个名词，它是一个非常具象的物体，但“好房子”在温州、在瑞安它可以被赋予更多、更可想象的空间，尤其是在天瑞、在本项目，它可以是—— 1. 天瑞品牌的背书——“好房子，天瑞造”； 2. 一个物理属性的定义，硬件过硬——产品、园林、 配套； 3. 一个精神属性的定义，服务过硬——物业管理、销售服务管理等。 “好房子”营销发力点1：“好房子”与品牌关联 关键行动1：《好房子白皮书》 建立好房子十大标准 举办“好房子白皮书新闻发布会”（与企业品牌同时推广） “好房子”营销发力点2：“过硬”硬件展示（一） 关键行动2：调整外立面 原设计方案定位与“牛津大学”相仿，但色彩搭配、用料方面略显保守，不容易体现“高品质”； 建议适当调整外立面，重新选材，多用客户容易感知到的材质，如“石材、花岗岩、大线条贴砖、钢构等”； 注意细节的展示，如：阳台围栏、窗户用料等； 注意工程中外立面展示，如：施工过程中低楼层外立面提前展示 “好房子”营销发力点2：“过硬”硬件展示（二） 关键行动3：精细化实景展示 现楼售楼处展示（售楼处建于楼体一楼）并充分包装，注意材质选择； 大比例模型展示； 大堂、电梯间实景展示； 楼体内样板房展示、工程样板房展示； 主题园林提前展示。 建议：部分物料、设计应跳出温州，从更成熟的区域选择合作公司。 “好房子”营销发力点3：“不一样”的营销服务展示 关键行动4：物业管理展示 选择优质物业管理公司或物管顾问公司指导； 现场设保安形象岗、保洁形象岗； 注意服务细节展示，如：洗手间清洁记录卡（麦当劳式）、洗手间内幽默画、关键位置温馨提示等； 条件成熟时可举办“物管练兵”表演，或周末于售楼处附近客户容易看到的地方集中训练等； 小区内智能化系统提前展示。 “好房子”营销发力点3：“不一样”的营销服务展示 关键行动5：销售管理展示 重新培训销售团队，既要保证销售业绩，又要令客户感觉到“星级服务”； 售楼处现场设专职接待岗； 统一工装、统一销售礼仪； 完善销售管理制度。 注意：应涉及到人员管理，应注意协调薪酬及竞争机制。 “好房子”营销发力点4：“最强”配套展示 关键行动6：有关学校概念的展示 模型及所有营销物料上突出天瑞尚品与学校的位置关系； 学校签约仪式展示； 条件成熟时，可于售楼处现场办理天瑞尚品业主子女入学报名手续； 不定期邀请学校老师于售楼处内举办少儿教育讲座等。 关于“尚客会” “尚客会”的作用 目前阶段“尚客会”只针对天瑞尚品服务，但“尚客会”主要承担两大功能： 1、企业品牌固化功能——令消