邵阳市联都国际商业牡广场营销策划报告.docVIP

联都国际商业广场 营销策划报告 尚美（国际）房地产策划营销机构 长沙市尚美广告策划有限公司 2007年5月30日 呈联都国际项目开发商领导台鉴： 承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司——尚美（国际）房地产策划营销机构对贵公司位于邵阳“联都国际”项目的策划报告，此报告是贵公司可参照执行的具体实施性的计划方案，供贵司决策时参考。 本执行报告是以我公司对邵阳市场调研为基础，结合我司资深策划和销售专业人员的实际经验总结而成。由于时间和资料的限制，未必能将本项目的诸多因素全面考虑在内，我司希望建立彼此的良好合作关系，并通过双方的共同努力使之更加完善，以达到成功开发销售之目的。 顺颂商祺！ 尚美（国际）房地产策划营销机构 长沙市尚美广告策划有限公司 二○○七年五月十二日 目 录 第一部分 邵阳市场背景环境调研总结 第二部分 项目可行性分析总结 第三部分 物业定位 一、项目市场定位 二、客户定位 三、业态定位 四、价格定位 五、价格控制 5.1销售折扣安排 5.2价格节奏安排 5.3商铺价差制定细则 5.4初步制定均价 第四部分 销售实施 一、销售战略目标 二、销售战术 三、销售管理 3.1现场管理架构 3.2销售现场控制 3.3价格实施保证体系 3.4销售现场管理制度原则 3.5现场销售规程 3.6工作规范 3.7现场销售流程合同手续 第五部分 项目包装安排 一、基础系统设计 1.1.标志 1.2.标准字体 1.3.标准色 1.4.标准组合 二、应用系统设计 第六部分 广告媒体策略 一、广告定位 1.1广告受众 1.2广告主题 1.3广告风格 1.4广告策略 二、推广各阶段广告目标 2.1第一阶段产权式商铺销售期 2.2第二阶段自由独立商铺销售期 第一部分 邵阳市场背景环境调研总结 一、邵阳商业业态调研分析 （一）总体市场调研总结： 就邵阳总体市场而言，商业集中度不高，相对较为零散，缺乏一个辐射能力强的商业核心点，无领导型零售卖场。 商业组织相当凌乱，经营方式基本以街铺、专卖店为主，超市为辅，经营档次从中高档至低档不等，档次距离较大，建议本项目，综合定位为中档或中档偏高复合业态的购物中心，与邵阳现有商业形成鲜明对比，以集中商业规模、顶级商业业态定位、优良的商业建筑品质、优良的购物休闲环境、统一的商业品牌形象，树立项目中档偏高的良好商业形象。 （二）大中型超市调研总结： 1、邵阳市大中型超市有步步高，没有大型百货商场，但从整体而言，邵阳现有的大中型超市在零售市场具备较强竞争力，这说明新型业态和品牌商业在邵阳具有较大的发展空间。 2、邵阳超市商家所能承受的场地成本适中，为15-25元/㎡/月。 3、邵阳超市业态在往大型化的方向发展，主要经营快速消费品，兼营服装和电器，主要经营模式为“超市+柜台租赁+店中店租赁”，除步步高外，其它本土超市总体感觉商业规划欠佳，商品陈列较为凌乱。 4、超市业态目标消费群体主要面向周围社区，以家庭客户为主。 综合以上结论，本项目要力保商业经营的畅旺，必须要有如下条件的支撑： （1）、新型业态和品牌主力店的规划与合理组合。 （2）、交通组织，科学人流动线设计。 （3）、针对邵阳中档、中档偏高消费群体档次定位。 （4）、专业的商业经营管理。 （5）、一流的购物环境和配套设计。 （三）专业市场及综合性市场调研总结： 1、专业市场类业态中,综合性市场总体经营状况一般，门面空置率较高，呈现萎缩趋势，其原因有：购物环境差，商业规划不合理，出现新的商业业态。 专业市场则情况相对较好，专业市场在进一步细分， 邵阳消费者更希望能有实现一站完成采购的消费场所。 2、专业市场类商业业态的每间月租金集中在800-2000元，每㎡月租金以20-50元为主，铺位面积分割以25-60㎡为主。 （四）沿街商铺调研总结： 1、传统商业老街租金水平高于新建商业街区租金,差额达10--20元/㎡/月； 2、区位、商业业态、商业功能规划、商品品牌组织、招商现状以及商业经营管理直接影响街铺的租金水平； 3、邵阳街铺整体租金水平较高，平均达45--56元/㎡/月。 4、邵阳临街铺面面积从11-190㎡不等，主力面积集中在25-50㎡范围。 二、邵阳商业市场及竞争对手调研分析 1、邵阳商业物业的供给总量较大，主要的商业项目面积有近20万平方米，有近1500间，铺位形式以单铺为主。 2、核心商业区的商业物业总体销售情况较好，而商圈边缘区域的商业物业的销售情况则不佳。这表明，联都国际项目地处商业核心位置，销售形势看好。 3、