郑州市盛世天地城椎能体营销方案.ppt

盛世天地城总体营销方案 总体指导思想 销售前提 入市时机 第二章 销售目标 第三章 价格策略 第四章 分阶段推广策略 第五章 广告策略 总体价格策略 总体价格策略：（销售前期，主要是开盘期和强销初期）低开高走，小幅快跑（销售后期）保持稳定，重要销售节点小幅上涨 分阶段价格策略： 阶段细分时间销售目标价格策略 接受咨询期2011.1.15—2011.2.28 内部认购期2011.3.1—2011.6.4 VIP客户优惠5%，实收销售均价1700元/平方米 开盘期2011.6.5— 2011.6.12 取消认购期优惠，开盘一周后第一次提高价格，调整幅度2%，以此为噱头，形成热销印象。 强销期2011.6.13—2011.7.20 6月份转入销售旺季时调高价格，调价幅度2%。 调整期2011.7.21—2011.9.30 7月份转入销售旺季时调高价格，为二次强销做准备，调高幅度达2%。 二次强销期2011.10.1—2011.12.30 销售达到50%时，调高2%。销售突破到60%，调高2% 持销期2012.1.1—2012.5.30 准现房状态，价格调高2%。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格体系 在确定了整体均价的基础之上我公司对本项目各套住房进行了仔细的分析、评价。同时综合考虑各方面因素得出了一个比较系统、全面和详细的价格体系。其中主要涉及到朝向、景观、楼层以及户型四项调整因素。 2.1 定价计算方式 房价=基价＋朝向价差＋景观价差＋楼层价差＋户型价差 基价取平均价3980元/平方米 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2.2 价差定价 2.2.1 朝向价差 综合各朝向的优劣因素，总体优劣按东南、正东、东北、西南、西北向递减的。故雁城朝向价差按如下原则 朝向价差表 东南户型 A2、A3、E3、G2 价格调差+50 正东户型 B3 、C3、E2 价格调差+30 东北户型 D3、D-3、G1 价格调差+20 西南户型 G2 、C2、B2 价格调差-20 西北户型 G1 价格调差-30 正西户型 E1、D1、C1、B1、A1、F 价格调差-50 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2.2.2 景观价差 基本景观主要分为如下几类：第一类是客厅、卧室大部分都朝向市政广场，景观效果最好，因此加价为50元； 第二类是靠近户外花园，能欣赏户外花园景观的加价15元； 第三类客厅有一定视野，其他房间受视线阻碍的减价30元， 第四类客厅、卧室都无景观可看，视野景观受影响的，景观减价50元。 2.2.3 楼层价差 随着楼层的增高，房屋的成本和环境会跟着发生变化。因此在楼层价差中主要考虑到这两个因素并将融为一体形成楼层价差。 楼层价差表 层数3F←——16F 价格调差—20元/层 17层 价格调差±0 18F——→29F 价格调差+20元/层 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2.2.4 户型差价 户型的好坏直接影响销售，项目好户型和差户型优劣势比较明显，好户型拟加价20元/平方米，差户型拟减价25-30元/平方米。 户型价差表 第一类户型、优劣明亮方正实用A2、A3、E3、G2 、B3、C