长沙市南国嘉苑项牡目整体推广方案.pptVIP

前 言 宏宇做为金达利的重要客户，金达利一直很重视与宏宇的合作伙伴关系。 南国嘉苑作为宏宇集团在长沙实施的第一个项目，我们很荣幸能参与南国嘉苑的推广工作，并且集中了大量的人力与物力对南国嘉苑项目自身以及竞争对手进行了细致深刻的分析。 在此预祝南国嘉苑推售成功！！！ 目 录 长沙房地产市场态势 消费者分析 竞争对手分析 项目分析 SWOT分析 项目定位 推广策略 推广主题 推广计划 广告预算 长沙房地产市场态势 产业角度分析 长沙市近几年来经济总量持续高速增长，GDP保持二位数的增长，对房地产业的投入不断加大。98年至2004年11月，全市共完成房地产开发投资325.45亿元，占全市固定资产投资的1/3。2004年开始实施的“三年大变样”战略，使城市路网及基础设施建设将得到极大提升，原有的地域差别不断缩小，地段升值潜力大，为房地产开发提供了广阔的空间。 市场角度分析 —— 从购房能力分析，伴随长沙经济的增长，城镇居民可支配收入逐年增多，98年至2004年，长沙人均可支配收入从6650元上升到了9100元左右，增幅达36.84%。而近几年长沙的房价一直较为稳定，增幅较小，这使得市民的住房购买能力大为提高，个人购买商品房占市场总销量的94%以上。 —— 从投资角度分析，由于股市长期低迷、银行利率多次下调、保险业的投资回报较低，较慢，使得投资者的选择面较为狭窄；相比之下，房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域，加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。长沙目前通过按揭贷款购买商品房的比例为74.22%，据长沙市房地产交易中心最近的一次调查统计，投资型置业者在购买各类商品房中的比重为：商品住房16.10%、写字楼40%、商业用房59.80%。 —— 从消费结构分析，随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。改善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行”的传统观念。长沙住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大，长沙人均居住水平迅速提高。 —— 从需求关系分析，随着长沙城市化进程的加快，新增城市人口增幅较大。从1998年到2002年末，长沙市净增城市人口22.08万人(含自然增长和机械增长)，每年平均增长5.52万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，长沙市每年因人口增长而拉动住房需求将达到120万㎡( 按目前我市人均居住建筑面积为22.07㎡计算)。实际上2002年长沙市净增城市人口为8.22万人，这一理想需求将达到180万㎡。另外，城市外来人口的购买需求也不容忽视，据统计，长沙市目前外来人口购房的比重为15%左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求的增长。 政策角度分析 —— 从宏观政策环境分析，一是国家把房地产业作为国民经济的支柱产业，加大对房地产业发展的支持力度。二是国家将启动消费、拉动内需作为国民经济增长的重要举措，采取各种政策和措施，大力发展和启动住宅消费。三是深化住房制度改革，彻底停止了住房实物分配制度，全面推进住房商品化，市场化的进程。四是通过推进经济适用房及廉租房建设，保障中、低收入家庭的住房需求。五是先后出台了旨在依靠科技进步，提高住房质量的一系列标准体系，实施了小康住宅和康居工程试点，为长沙房地产业持续、健康发展提供了良好的外部环境。 —— 从长沙的政策环境分析，近几年来长沙市人民政府十分注重对房地产市场的培育，注重政策的引导，在先后出台了外地人购房入户、取消房改房上市审批、简化办事程序、降低交易成本、允许经济适用房上市等一系列政策措施的基础上，2003年10月又出台了长政发［2003］58号文件“长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场的若干意见”，进一步放宽政策。主要措施有扩大公房出售范围；积极妥善处理了产权发证中的历史遗留问题；进一步降低和调整商品房和二手房交易契税(二手房交易契税降为1%)；提高公积金贷款额度，加快住房货币化进程 ；坚决停止公务员小区建设，控制经济适用房建设规模等等。每一项政策和措施都具有极强的操作性，将极大的激活潜在的消费群。 天 心 板 块 态 势 分 析 总体发展思路 天心区是长沙商业的发源地，也是长株潭三市融城的核心区和桥头堡。天心区抓住长株潭一体化的机遇，确立了“提质繁北，拓城兴南”的发展思路，明确在北片的老城区做大做强现代商贸业、餐饮业、文化休闲和房地产四大支柱产业，打造长沙商贸的核心区；在南片构划行政文化、中心商务、休闲娱乐、环保工业、生态居住等五大区域，建造长沙的生态新城区。? 阶段成果 a. 区域内投入城市建设资金60亿元，进行了20多条路网改造，拆除了66万平方米的棚户区，使15平方公里的旧城区