镇江房地产投资研镜目分析报告.docVIP

目录 一、镇江市宏观市场基本情况 1 （一）、城市基本背景 1 （二）、城市宏观经济概况 1 1、经济总量 1 2、城市居民收入水平 2 3、城市居民居住水平 3 4、固定资产投资 3 5、2007年镇江市主要预期目标 3 6、镇江城市规划 3 二、镇江市房地产市场概况 5 （一）、房地产市场概况 5 （二）、市场基本情况 5 三、拟投资理由 7  一、镇江市宏观市场基本情况 （一）、城市基本背景 镇江位于长江下游南岸、长江与京杭大运河交汇处，东西分别与常州市、南京市接壤，隔江与扬州市、泰州市相望，是江苏省13个省辖市之一，也是是江苏省最发达的苏南地区的中心城市之一。 镇江是华东地区沿江海开放城市和航运枢纽城市，辖区面积3847平方公里（其中市区1082平方公里）。下辖丹阳、句容、扬中3市和丹徒区、京口区、润州区及镇江新区。截至2005年底，全市人口296万，其中市区人口113万。 镇江具有铁路、公路和航运一体化的发达交通网络，京沪、沪宁和规划建设中的京沪高速铁路横贯境内。镇江公路网四通八达，沪宁高速公路的开通，312国道、104国道的拓宽改造大大缩短镇江与沪宁杭沿线城市中间的距离。镇江拥有近260公里的长江岸线，镇江港是全国十大主枢纽港之一，是长江第三大港和上海国际航运中心的重要深水组合港，与世界50多个国家和地区通航贸易。 （二）、城市宏观经济概况 1、经济总量 2006年镇江市国民经济快速稳定增长，地区生产总值突破1000亿元大关，达到1025.30亿元，同比增长15.2%，人均GDP达到4900美元。财政总收入达到151.2亿元，同比增长27.7%，镇江经济发展质量有了新提高。 2、城市居民收入水平 2002—2006年期间，镇江城市居民人均可支配收入进入高速增长阶段，年增长保持在14%以上。2006年城市居民人均可支配收入达到14291元，同比增长15.3%； 3、城市居民居住水平 2005年度镇江城市居民人均居住面积2004年增加2.42㎡。根据《镇江市城市总体规划（2002—2020）》，2010年镇江人均居住面积，㎡。4、固定资产投资 2002年以来，镇江社会固定资产投资进入20%以上的年增长高速期，2006年镇江市 5、2007年镇江市主要预期目标 2006年全市经济社会发展的主要预期目标是生产总值增长%；财政收入增长%以上；全社会固定资产投资增长%；城市居民人均可支配收入增长1%以上；6、镇江城市规划 ①、城市空间结构规划 实施区域集聚发展战略，突出重点地域和重点轴带，以城市为节点，以综合交通体系为依托，构建四个城市和两条聚合轴的城镇空间组织体系，即镇江中心城区、丹阳市区、句容市区和扬中市区以及新宜城镇聚合轴（镇江段）和沪宁城镇聚合轴（镇江段）。详细规划见附件二：镇江市城市发展总体规划（2002—2020） ②、城市发展方向规划 城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为沿江沿路“T”字型发展。近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度沿路向南发展，拉开主城框架。 ③、目前重点发展规划 1. 南徐新城 规划镇江南徐新城中心区总用地面积约8.8平方公里，该新城区规划功能定位为城市副中心功能（以行政办公、商务、文化等功能）、中高档居住功能区（以居住与就业相协调）和主城西部休闲游览功能（以城市山林景观风貌为特色）。 2. 滨水区 规划中滨水区占地规模61平方公里，其中陆地面积约24平方公里，该新区定位为镇江旅游服务中心、高档特色居住场所、公共活动集中场所和未来镇江新的城市公共中心。 二、镇江市房地产市场概况 （一）、房地产市场概况 近年来镇江房地产市场保持健康发展势态，全市土地开发投资、建设面积和销售面积逐年上升。2006年镇江市全市房地产投资67.49亿元，其中商品住宅投资56.26亿元，同比分别增长11.6%和15.7%。商品房竣工面积239.24万㎡，其中商品住宅竣工面积203.61，分别同比增长12.2%和11.61%。 2006年仅市区房地产开发投资完成47亿元，新开工面积216万㎡，竣工面积147万㎡，商品房销售面积128万㎡，其中商品住宅销售面积116万㎡，同比上年增长5.68%，连续两年突破100万㎡。 2004—2006年镇江市区房地产投资、开发及销售情况统计表 2004年 2005年 2006年 房地产投资（亿元） 42.22 46.79 10.79% 47 1、房屋施工面积（万㎡） 321 408.46 27.25% 其中：住宅 271.7 346.2 27.42% 其中：新开工 146 109.95 -24.69% 2、房屋竣工面积（万㎡） 122.5 166.62 36.02%