长沙新城国际公馆车孽步产品建议.pptVIP

“新城国际公馆”初步产品建议 ——致湖南天心实业发展有限责任公司 Page * 新里程·联盟（成都）地产顾问有限公司 2007.10 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目概况 地块位置：长沙芙蓉南路与湘府路交汇处。北临湘府路，西临芙蓉南路。距株洲和湘潭约30分钟车程。 地块性质：商住开发用地。沿湘府路80米以内控制为办公用地，沿芙蓉南路60米内以公建为主，其余为居住用地。 总用地面积：9.46ha(141.827亩) 净用地面积：6.44ha(96.662亩) 地块南北长约350米，东西长约260米 容积率：≤3.0(暂定) 建筑覆盖率：≤27%（暂定） 建筑占地面积：≤17,875㎡ 绿地率：≥42% 总建筑面积：≤195,243㎡ 建筑限高：≤50米 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 规划难点 湘府路 芙蓉南路 270—80米非行政办公 350—60米商业金融用地 居住用地 根据本项目的实际用地情况，本项目的产品应包含住宅、公寓、写字楼 规划难点1：建筑限高的限制，使得本项目的只能修建单一的小高层建筑 规划难点2：绿地率要求较高，40%以上的土地强制用作绿地景观建造，可建筑的土地有限，用地较为紧张 规划难点3：北侧、西侧分别有270和350米的临街面，临街面长，进深相对较短，拥有打造商业项目的先天优势；但商业的体量确定及业态组合较为困难，且必须要尽可能降低对住宅区的影响，对商业项目的规划提出了更高的要求 规划难点4：沿芙蓉南路为公寓类产品，由于地块进深的限制，若采用南北朝向布局不利于土地利用，若采用东西朝向布局则会带来享受上较大的抗性 规划难点5：沿芙蓉南路建筑的开敞与封闭，直接关系到本项目外部景观资源的利用 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. SWOT分析 Strengths 优势 长株潭一体化的进程经过几年的打造，城市向南发展已深入民心，新城南片区成为市民置业的首选。 城市核心，一流地段。位于天心区政府对面，邻省政府，未来长沙政治核心区域，天心生态新城核心。 芙蓉南路、湘府路、三馆一中心等市政配套质量好、档次高，进一步带动区域整体形象。 项目面对文化公园和省政府、区政府等大面积绿化空间，生态环境优良，空气清新，具有建设高档住宅的自然条件和景观。 三馆一中心的建成，极大地提高区域的文化档次，文化氛围浓郁。 中央政务区的确立，众多政府部门即将迁入，为本区域带来大量的优质客户和高档住宅需求。 距离株潭较近，具备吸引株洲、湘潭地区购房者的地段优势。 长沙房地产的发展相对滞后，发展的空间较大，以改善居住条件为目的的消费人群，占购房者的半数以上，刚性需求较大。 外部交通方便。周边通往京珠高速、机场高速、107国道、城市轻轨（待建）、湘府路和芙蓉南路等路网完善、方便快捷。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Weaknesses 劣势 与市中心有一定的距离，配套未成熟，生活不便利。本地块短期内属于城郊，由于发展的时间短，学校、医院、超市、银行等市政、生活配套不完善。 容积率较高，规划限制多。容积率与建筑密度成反比，使规划布局难度加大，为塑造高品质建筑与环境增加了难度。 公建性质建筑比例过大。根据规划要求，湘府路80米内以办公、酒店性质为主体，芙蓉路60米以公建性商业与公寓为主；市场消化压力较大；同时也为迅速回收投资带来了压力。 公共交通缺乏，为客户出行带来不便。 90/70政策的影响较大，当前区域客户置业意向主要以中大户型为主，而小户型在区域内销售面积较大，市场承接有压力，需在产品设计中进行组合考虑，同时提高了开发成本。 区域人气较缺乏，安全保卫设施不完善。 SWOT分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Clie