北京亦庄区域写字楼研究.docVIP

北京亦庄写字楼及独栋项目研究 一、亦庄区域写字楼项目调研 朝林大厦 实景图 背景资料 地址 大兴区亦庄经济技术开发区荣华中路15号开发商 北京朝林房地产开发有限公司 2004年12月 物业管理 北京泓泽林物业管理有限公司 1.41 绿化率 30% 写字楼内部资料 总楼层数 总建筑面积26834平方米 占地面积 19000平方米 标准层建筑面积 主力户型 50-601平米 层高电梯 电梯品牌空调系统停车位数量 外墙 内墙 门窗 安防 框架 玻璃幕墙 白墙 中空玻璃断桥铝合金窗 硬件配套 采暖 通讯 燃气 智能化 供电 水 市政供暖，由换热站统一供给空调热水 卫星及有线电视，IDD电话，DDN每层用电量达64KW，采用双路供电系统，可以应付各种停电情况 亦城国际中心 效果图 背景资料 地址 大兴北京经济技术开发区荣华北路开发商 北京经济技术投资开发总公司 入住时间 2010年12月 物业管理 北京博大经开物业管理有限公司 3.5 绿化率 41% 写字楼内部资料 总楼层数 总建筑面积万平方米 占地面积 平方米 标准层建筑面积 主力户型 A座250-400平米；B座150-350平米 层高电梯 电梯品牌B座高区梯速2.5米/秒低区梯速1.75米/秒空调系统办公层为风机盘管加新风的空调系统，并设有排风系统，新风及排风采用热回收器进行能量的回收利用。A座新风量标准为40立方米/小时，B座新风量标准为30立方米/小时停车位数量 外墙 内墙 门窗 安防 钢筋、混凝土框架-核心筒结构 玻璃幕墙、石材幕墙 高档乳胶漆墙面 LOW-E中空玻璃断桥铝合金窗，开窗形式为上、下悬窗，平开窗 客户根据需求自行安装门禁系统 通讯 燃气 智能化 供电 水 市政供暖，由设在地下三层的换热站统一供给空调热水 电话、网络入单元内多媒体箱 A座屋顶预留了三个卫星接收天线基础客户可根据需求选择自行安装卫星接收天线，楼体范围内可实现地上地下手机信号全覆盖。 无 中心采用高供高计的计量方式，供电属于高压自管户。经开闭站、配电室变压至三相380伏供应客户使用，满足双路10KV高压电源供电，建筑的整体供电负荷按照102瓦/ 平方米提供客户使用低、中、高区供水，中、高区经变频水泵加压供水至各用水点 地址 开发商 北京运通博远房地产开发有限公司 入住时间 2013年 物业管理 晟邦物业 3 绿化率 30% 写字楼内部资料 总楼层数 总建筑面积 占地面积 99-220平米 主力户型 100m2左右两居 层高 电梯 电梯品牌 空调系统 可调节式智能整体中央空调系统 停车位数量 外墙 内墙 门窗 安防 金属框架结构 进口石材+玻璃幕墙 涂料 Low-e中空玻璃断桥铝合金窗 电子密码锁 硬件配套 采暖 通讯 燃气 智能化 供电 水 地缘热泵 电话、宽带网络单元内多媒体箱瓦/平方米 市政供水 中、高区变频控水 四、对我司项目写字楼产品的建议 整体设计建议： 内部空间如大堂面积、层高等应与项目定位匹配； 鉴于对写字楼的级别没有确切的标准，因此设计的立足点在不低于市场同类产品的配置和档次的前提下，适当创新和提高亮点，充分提高性价比。 外墙 亦庄区域的写字楼较多地采用玻璃幕墙加石材来做外墙，档次较高； 建议我司项目写字楼产品采用玻璃幕墙加石材； 大堂 现有的几个案例中，只有朝林大厦的大堂已经交付使用且具有参考价值； 建议大堂面积应做到500-800平方米，有利于提高项目的品质； 除设置物业服务区域外，还要有接待台、银行自助取款机及等候区等； 建议采用石材地面，同时布置有树、花的装饰，提高品位。 层高 由于我项目规划首层做商业，目前较有参考价值的是亦城国际； 建议首层层高做到4.8-5米；标准层高做到3.8米。 电梯 亦庄区域中，写字楼较多地采用的是三菱品牌的电梯；且除亦城国际因为档次较高，有一栋设置了8部电梯外，其余的均为每栋四部电梯； 建议每栋四部电梯，使用三菱品牌或者是同档次的品牌,梯速为2.5-3米/秒。 空调 亦庄版块的写字楼除朝林大厦项目由于时间较早，采用的是整栋控制的中央空调外，其余的项目均能做到分户控制的中央空调； 君安国际采用的是地缘热泵动力系统的中央空调系统，虽然环保，但是成本较大不值得借鉴； 建议采用中央空调系统，采用风机盘管+新风换气系统实现对建筑制冷；采暖由换热站统一供给空调热水； 供水 写字楼项目中较多地采用中、高区变频供水； 建议低、中、高区供水，中、高区经变频水泵加压供水至各用水点瓦/平方米单元内多媒体箱楼体范围内可实现地上地下手机信号全覆盖。 实景图 背景资料 地址 大兴北京经济技术开发区中和街和永昌北路交叉口，中和街16号 开发