中原北京天地控股是·马可汇项目二期营销报告.pptVIP

* * * * * * * * * 百变 实用 便捷 稀缺 时尚 升值 随心所欲、变化多端的灵动mini空间，不再出现的经典产品。 项目定位 百变：功能应用丰富，商务、自住均可 实用：小户型、低总价、购买门槛低 便捷：即将连通地铁 稀缺：顺义新城规划本地块区域为商务区，周边均为商务地块，而目前政策趋势将严厉限制商改住 时尚：本项目客群定位较年轻 升值：顺义新城商业区5年规划，未来升值前景广阔 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 由于马可汇项目二期为类住宅产品，在二期销售中需要与一期住宅产品有明显区分，在二期推广中起分案名进行推广； 通过对广告公司的考察，选择区域内有相关类住宅项目经验的广告公司，利用其对区域市场的成功经验,进一步提高整体项目形象； 拔高销售现场的形象，提高销售现场的品质感,做好销售物料的充足准备，以满足客户对项目、产品的充分了解； 提高情景营销的作用，完美呈现样板间的展示效果； 在推广中扩大营销范围，推广重点由顺义区域内转向北京市；推广中强调区域配套成熟、与就业密集区便捷的交通、低购买门槛；产品主打灵动mini空间，淡化居住功能，强调本案产品多功能性； 由于马可汇项目二期为类住宅产品，为规避相关政策可能带来的不利影响，户型图制作建议以下两种方案——可由客户获取推广户型图上，不摆设床等居住风格家装，业务员配备硫酸纸版精装户型图，在讲解时将其覆于普通户型图之上；可由客户获取推广户型图上，不摆设床等居住风格家装，业务员配备销售夹及精装户型图，在讲解时直接用销售夹内精装户型图进行讲解 项目具体操作细节 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 四、销售价格及销售进度 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 市场情况回顾 政策： 此次强效调控意在打压住宅产品房价过速攀升，但后续补充细则及相关税费的出台对非住宅产品产生一定的影响。 上税或社保不满一年的非本地居民，暂停贷款发放； 房地产税预计明年出台。 北京2010年6月起，禁向个人售酒店式公寓，并将严限“商改住”。 市场： 随着调控政策效果的逐步显现，9月市场中低价位及中小户型产品项目集中入市,受供应量增加的带动，新房成交量快 速回升,大量刚需客户得到释放 如果政府继续保持政策的一贯性，各地产公司特别是上市公司年底前必然会出现较大幅度的价格松动。 区域市场: 近期销售情况显示,北京苏活目前较前一阶段降低价格，加大推广力度，成交量几乎是通过促销活动实现的 本项目形象包装上与竞争对手存在相当差距 ,推广力度上弱于竞争对手，蓄客时间较短 根据目前市场情况分析，本项目入市价格应低于区域内竞品项目，以价取胜 价格定位 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 类住宅部分产品定价建议 产品类型 板式洋房 （7层） 酒店式公寓（7层）LOFT 产权 70年 50年 体量 （套） 530 628 面积区间 88-111㎡两居、三居，140㎡大三居和四居 42-60㎡、部分80㎡ 报价 （元/㎡） 14500-19000 19500-24000 成交 均价（元/㎡） 14981 19740折合平层除去精装10660 销售率 28.67% 25.83% 新政后月均去化数量（套） 14套 27套 装修标准 （元/㎡） 1500 2500 若LOFT折算成平层计算并扣减精装后价格为10660元/㎡；对比平层住宅产品扣除精装后13481元/㎡，形成3000元/㎡的价差。 目前区域可比照的50年类住宅项目较少，仅有在售的苏活项目，且类住宅产品为5.49米层高的LOFT产品，以下对这个项目进行研究分析，旨在为本项目的类住宅产品提供定价参考依据： 区域内类住宅项目——苏活 1、类住宅产品形式为5.49米层高Loft，得房率达到150%，精装修，做好隔层； 2、从销售情况来看，小户型LOFT产品凭借低总价得两层的优势去化速度明显快于普通住宅；