北京远洋山水商业是项目东区市场定位报告.doc

序 本报告是对远洋山水商业项目东区市场定位的集中论述，通过我司对该项目东区周边区域环境系统深入的前期调研工作，对东区可能发展的四种商业物业（酒店物业、写字楼物业、购物中心、社区商业）进行了系统的论证，并以此为基础按三种不同的组合方式来实现对东区商业发展的规划，进而对这三种商业物业组合方式所产生的投资规模、收益回报、运营风险、管理难度等方面的综合考量、通过其各自优劣势比较来确定远洋山水商业项目东区未来发展方向。 目 录 远洋山水商业项目东区市场定位报告 1. 前 言 1 2.市场调研方式的确定 2 2.1 市场调研区域的界定 2 2.2 市场调研方法的确定 3 2.2.1 调研方式的制定 3 2.2.2 调研及分析方法的确定 3 3. 区域环境分析 5 3.1 东区自身技术指标 5 3.1.1 地理位置分析 5 3.1.2 交通状况分析 6 3.1.3 地块性质分析 9 3.1.4 物业规模及各项技术指标 10 3.1.5总结分析 10 3.2 项目功能分析 11 3.2.1 东、西区功能互动分析 11 3.2.2 东区自身可能之各物业功能互动分析 15 3.2.3 东区商业物业功能定位 16 3.3 商圈分析 17 3.3.1 商圈划分原则 17 3.3.2 测定商圈之重要性 18 3.3.3 商圈分析之重点因素 19 3.3.4 本项目商圈分析 19 4.项目SWOT分析 31 4.1 本项目东区商业优势分析 31 4.2 本项目东区商业劣势分析 34 4.3 本项目东区商业机会分析 37 4.4 本项目东区商业威胁分析 39 4.5 本项目东区优势与之机会点结合分析 46 4.6 本项目东区劣势与威胁结合分析 47 5.东区商业物业发展可行性分析 50 5.1 总体环境分析 50 5.1.1 宏观市场分析 50 5.1.2总体市场分析 50 5.2 主题商业（购物中心）发展可行性分析 52 5.2.1 交通分析 52 5.2.2 区域供需关系分析 55 5.2.3 租、售价格现状分析 59 5.2.4 购物中心开发之可行性论证 60 5.2.5 总体规划思路与原则 61 5.2.6 东、西区大型商业互动分析 62 5.2.7 规模确定 64 5.3 酒店物业发展可行性论证 71 5.3.1外部环境分析 71 5.3.2 本项目酒店物业之发展规划 76 5.3.3酒店物业之风险投资 84 5.4 写字楼物业发展可行性论证 86 5.4.1 市场环境 86 5.4.2 规划建议 87 5.4.3 规模建议及定价 88 5.5 社区商业发展可行性论证 90 5.5.1 外向型社区商业 90 5.5.2 内向型社区商业 93 5.5.3 关于社区商业街 94 6. 东区商业物业总体规划建议 97 6.1 方案一 97 6.1.1 基本业态布局 97 6.1.2 酒店销售渠道、定价及收益 98 6.1.3 写字楼物业总体规划建议 111 6.2 方案二 101 6.2.1 购物中心总体规划建议 101 6.2.2 社区商业总体规划建议 109 6.2.3 品牌商家进驻之发展方案 112 6.2.4 方案二经济效益分析 113 6.3 方案三 117 6.3.1 主题及规模 117 6.3.2 业态组合 117 6.3.3 业态布局 117 6.3.4 方案评述 122 7. 东区发展规划总结 124 附件 1：调研提纲 附件2：消费者调研问卷、消费者调研结果 附件3：商户调研表格、商户调研结果 1.前言 通过前期详细的市场调研及资料收集、整理等工作，我司对本项目周边商业市场状况有了较为全面、深入的了解，并通过分析对本项目有了更加充分和深刻的认识。同时，为本项目东区商业物业发展制定了较为实效的市场定位及业态分布方案建议。 在后续工作中，我司将根据本项目总体发展之需要，以项目自身素质及周边商业环境为前提，在延续东区商业发展的基础上制定本项目东区商业物业总体发展策略，以期为本项目运作提供实效性建设意见。 本报告将在前期市场研究、分析的基础上，结合我司多年之商业策划经验，针对目前本项目之实际可操作性，通过对本项目商业物业市场定位所涉及的项目自身剖析、优劣势分析、商圈分析、目标客群分析等细节，初步确定东区商业物业之总体发展方向及相关各项规划指标，并进行专业的阐述和论证。 我司坚信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本项目制定出准确合理的发展规划建议，最大限度强化项目的特有优势，转化、消除项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本项目的市场竞争力，从而为贵方针对项目东区公建物业之决策提供指导依据。 2.市场调研方式的确定 房地产市场调研，是指以各类房地产物业为特