华兰德惠州仲恺创是业广场前期策划方案.pptVIP

惠州仲恺创业广场;与之前诸多策划报告有所不同的是，本提案的主旨在于对项目及项目所在片区的理解基础之上的项目档次定位、客户定位及产品定位，营销推广在本次报告中将不作阐述。;第一部分 项目理解篇;惠州 市区;;一、政府扶持，潜力巨大。 全国53个国家级高新区之一。 二、拥有全球500强企业20多家。 目前已有美、英、法、德、意、日、韩、葡、澳及台 湾、香港等国家和地区的近300家中外企业在区内投资。 三、片区人口较为有限，购买力较弱。 目前区内高新企业26家，从业人员约5.5万人。其中大部分均为工厂工人，白领阶层较少。 ;优势（S）： 1、陈江版块区域发展规划战略优势； 2、海关搬迁政策优势（搬迁经济）； 3、开发时机优势，区域周边没有类似 项目（市场有此需求）； 4、临近深惠公路，交通十分便利； 5、随着产业结构调整，未来十年第三 产业???值将达到1000亿元，区域商业 环境日趋完善。;项目档次定位;第二部分 客户定位篇;客户细分;客户细分;客户细分;客户细分;客户细分;第三部分 产品规划篇; 需要解决的问题： 四大元素各自如何分布？ 四大元素各自面积多少？ 四大元素产品如何规划？ 四大元素相互关系如何？ ; 根据原有地块规划，在此，四大板块的规划位置基本不变。 我们仅根据对项目的理解以及区域的认识对各个功能板块提出初步的规划建议。 其中写字楼和酒店的规划面积维持不变。; 根据惠州的区域文化，以及项目所在区域人流有限的客观条件，综合本项目的大体量商业特点，建议整个商业以餐饮为核心吸引人流， 酒店属于商务酒店性质，餐饮亦是其重要的功能组成部分。 ;5F 4F 3F 2F 1F B1 B2;BI层;餐厅;一层;餐厅;二层;餐厅;三层;餐厅;四层;餐厅;五层;为了合理利用容积率，在地块的西部，公寓均设置在集中式商业之上，临仲恺大道设置3栋18层小户型公寓；北面设置3栋26层点式公寓；总的公寓面积达到13万㎡； 规划力求东西面能够敞开，使得更多户型共享社区园林； 南面的小户型公寓可以更多为社区遮挡噪音和灰尘； 具体规划布局仍有待于设计院进一步探讨。;1栋 26层;公寓及住宅产品定位建议;1栋 2栋 3栋 4、5、6栋;酒店产品定位建议;写字楼产品定位建议; 一座四星级酒店、高档住宅和公寓、商业购物中心以及高档写字楼四大元素组成。 四星级酒店 计容建筑面积约18,000米2 商业购物中心 高档的休闲娱乐中心，丰富的业态，一站式购物新体验 计容建筑面积约87,000米2 高档住宅和公寓 位于西面商业上部，由酒店管理方提供物业管理 计容建筑面积约130,000米2 高档写字楼 高新区顶级写字楼 计容建筑面积约30,000米2;第四部分 运营模式篇;【基本赢利经营模式】; ; ;大型餐饮 楼面位置：F4-5 经营方式： ①主力商家直接承租经营，收取租金;娱乐城 楼面位置：F2 业态类型：量贩式KTV、酒吧、静吧、迪吧、表演吧等 经营方式：①发展商自主经营或与他人合作经营 ②按业态类型分隔出租经营，收取租金;健身中心 楼面位置：F3 业态类型：健身健美运动会馆、SPA、桑拿洗浴中心、美容美发中心、游戏厅等 经营方式：①发展商自主经营或与他人合作经营 ②按业态类型分隔出租经营，收取租金 ;⑤ 次主力店（百货） 楼面位置：F1 业态类型：精品百货，如化妆品、珠宝店等 经营方式：①发展商自主经营或与他人合作经营 ②按业态类型分隔出租经营，收取租金 ;KTV; ;;;;; 1、各类业态的租售建议仅做参考，具体是租是售需等实质性 招商洽谈才能决定。 2、商业经营方式主要有出售、出租和合作经营三种方式，其中合 作经营存在着很大的不确定性，具体哪种业态采用合作经营的 方式需招商阶段决定。 ;第五部分 价格收益篇;注：商业按最低出售额计算，住宅的公寓带精装修。;第六部分 营销策略篇;THANKS