南宁市温莎官邸开是发建议方案.docVIP

市 场 篇 凤岭，南宁的门户，城市的第一印象。 琅东，南宁最具现代化、国际化色彩的区域。 也是南宁竞争程度最激烈、物业品质最高尚的区域， 引领和拉动着整个南宁房地产市场。 一直都是一个诞生奇迹的地方。 一、市场调查情况 针对在售或即将推出的住宅、商务公寓及商场铺面进行了详细调查（见附表）。 二、市场研究分析 （一）环境资源分析 琅东、凤岭是房地产最活跃的区域，活跃得让人激动和兴奋，中央商务区、中央形象区、中央购物区、中央居住区、CBD商圈、会展商圈等概念纷飞，从澳洲风情到北欧森林，各式各样的建筑园林风格，让人眼花缭乱。这不是一种混乱现象，而是反映了人们对该区域内资源环境的认可、渴求和向往，从大盘的热销就可以看出，购房者已经为这片区域“疯狂”。环境资源毋须多言，一切尽在缤纷多彩的概念之中。 （二）区域市场分析 1、纯住宅市场以大盘为主，供应量持续、稳定。 2、商务公寓市场竞争进入白热化阶段，纯写字楼市场逐渐复苏，并将迅速形成激烈竞争局面。 3、价格水平持续攀升，特别是凤岭住宅价格已经超过3000元/㎡均价，精装修达3400元/㎡。 4、商业物业供应量已经达到一个高峰期，但随着琅东商务地位及南宁城市扩张、凝聚力增强，琅东商业仍有较大拓展空间。 5、从物业类型上看，有内涵和品位的公寓豪宅品种稀缺，目前的多数高端物业多为商务公寓，因此随着南宁的国际化进程加快，除别墅以外的豪宅将进入发展的春天。 （三）趋势分析与预测 南宁最大的跨越不是136工程的实现，而是国际化色彩的增强，南博会给这个城市抹上最重的一笔，它让国际国内的目光聚焦南宁，南宁不单属于广西，更应该是属于世界。那么，我们靠什么来实现与国际的对话，靠什么来接纳越来越多的国际友人？外国宾客经常抱怨我们的“名片”不够国际化，这意味着什么？南博会后，随着资金、人才的汇集，南宁国内国际间的商务也将步入快速发展的轨道！ 地块分析篇 凤岭， 与生俱来的高尚与尊赫， 令众多投资者垂涎！ （一）规划指标要求 【地理位置】民族大道凤岭段北侧 【总占地面积】约38亩（25127.9㎡） 【实际用地面积】约33亩（22064.73㎡） 【容积率】≤3 其它指标按相关部门规定的最低要求设计。 （二）地块优劣势分析 1、地块优势 ·外部优势——南宁门户的核心位置 ↘毗邻南宁未来的中央商务区（CBD）——琅东； ↘凤岭，作为南宁首席高尚住宅区的形象深入人心； ↘凤岭大型生态园林住区，人文高尚，达官富贾趋之若鹜； ↘临首府第一景观大道，交通便利，进出市区从容自如。 ·自身优势——天生可造之“材” ↘地块方正，有利于建筑布局，利用率高； ↘容积率可高达3，发挥地块价值的空间大； ↘地质条件优越，有效降低基础工程费用。 2、地块劣势 ↘地块狭长，且被一市政道路分为两部份，对项目的整体规划设计有一定影响。 ↘项目所在位置路网建设现在尚未完成，市政配套有待完善。 定 位 篇 有句电影台词说：21世纪最缺什么——人才！！！ 高级人才作为社会发展的主要推动力量， 渴望享受与众不同的生活， 拥有一个属于自己的专属领地， 以体现他们作为时代先锋者、领导者的应有的社会地位。 一、定位背景 （一）南宁在飞速朝国际化大都市发展 位于东盟10+1核心位置的南宁，每年一度云集数万外国宾客的南博会，引起世界范围的广泛关注。在此影响下，南宁城市迅猛扩张，正朝国际化大都市大跨步迈进。 （二）琅东、凤岭是南宁是最具国际化色彩的区域 国际会展中心的启用，是琅东国际化进程的历史性跨越，世界在关注南宁，南宁在关注琅东、凤岭，两者秉承一脉，将成为南宁最具有国际色彩的中央居住区，集中了南宁最高档、最高端、最具品质的精品物业，进驻琅东、凤岭便是一种身份、地位的象征。 （三）紧临南宁CBD，成就中央居住区 本地块紧临国际会展中心及南宁未来的CBD——琅东，周遍众多高尚住宅散落其中，区域的品牌形象已经深深的扎根世人心中，为本地块的开发打下良好基础。 定位提示：国际化已经成为一种趋势和必然，本地块位居国际化的最前沿，完全具备打造国际型高端物业的基础和条件。 二、楼盘综合定位 （一）官邸型住宅——最具内涵与品质的领袖生活专区 官邸，古代诸侯的宫室，引申指一些比较高级的住宅。作为一种源于中国古代的建筑类型，具有其悠久历史和文化积淀，深圳广州一带将其引入现代居住理念中，不仅超越了传统，同时又具有了现代与时尚的元素，成为03、04年的最时尚居住名词。在南宁，官邸类物业尚属空白，将其与国际化色彩结合起来，势必会在南宁地产界引起震动和全城的关注。 琅东，作为南宁未来的CBD，拥有非常深厚商务基础，南宁众多高级写字楼密布其中，是南宁实力企业、公司最集中的区域。而作为这些公司、企业的高级领导者，非常