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海昌极地海洋世界2010年营销计划部署 湖北合富辉煌房地产顾问有限公司 09-12-04 主要内容 2010年项目营销节点部署 项目2010年入市价格预期 2010年资金回笼预测 项目一期F地块工程分期要求 2010年推广费用预算 2010年营销节点部署 最新工程节点回顾 2010年营销节点部署 说明：项目在2010年9月开盘所推产品需融合了花园洋房和高层产品，在保证项目良好的价格走势的同时，丰富项目的产品线； 2010年营销推盘计划 序号 所推时序 所推楼栋 所推套数 所推面积 面积 比例 1 2010-9-5 H7/H8/H9/H13/H14/H15/H10/H11/H12/H16/H17 192 22047.56 82% G2/G6 264 24648.36 2 2009-10-16 G1/G5 86 10145.76 18% 合计 / / 542 56841.68 100% 项目2010年入市价格预期 定价原则 根据市场情况及推货策略的探讨，制定原则如下： 多层可售面积有限，同时作为项目稀缺产品，考虑后期价格走势空间； 高层产品作为一期F地块重点，采用稳健的价格策略； 由于市场比较定价法是依靠市场特点为基础的一种定价法，所得出的价格比较接近市场的发展状态，容易被消费者所接受，对此，在成本利润方面尚未知的情况下，我们对本项目产品选用了相应的市场比较定价法。 多层价格测算 竞争项目遴选 项目 巢上城 美联奥林匹克 升华现代城 泰跃金河 地址 盘龙城 露甲山路 常青花园公交总站后 环湖路以西 环湖路5号 类型 多层 花园洋房 多层 多层 销售率 二期多层60% 尚未开盘 二期多层已售50% 二期多层销售40% 成交均价（元/㎡） 3800 5000 4100 4200 竞争项目与本项目类比评分 案例 巢上城 美联奥林匹克 升华现代城 泰跃金河 极地海洋世界 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 100/100 100 交易日期修正 90/100 90/100 90/100 90/100 100 区域因素修正 商业繁华度 7 10 8 8 10 土地利用度 9 10 9 9 10 交通条件 8 10 9 9 10 公共服务配套 8 9 9 9 10 环境卫生 9 9 9 9 10 发展规划 8 10 9 9 10 基础设施 8 9 8 8 10 娱乐文化 8 9 8 8 10 潜在灾害影响 8 9 9 9 10 街道条件 8 9 9 9 10 合计 81 94 87 87 100 比例 100/87 100/94 100/87 100/87 100/100 个别因素修正 新旧程度 10 10 10 10 10 建筑结构 9 10 9 10 10 小区环境规模 9 10 9 9 10 设备设施 9 10 9 9 10 平面布置 9 10 9 9 10 楼层 9 10 9 9 10 朝向通风 10 10 10 10 10 形象 9 10 9 10 10 合计 74 80 74 76 80 比例 80/74 80/80 80/74 80/76 80/80 竞争项目权重及本项目价格预估 项目 交易均价 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 修正单价 权重 权重价格 巢上城 3800 100/100 90/100 95/87 80/74 3952 4% 158.08 美联奥林匹克 5000 100/100 90/100 95/87 80/80 5220 90% 4698 升华现代城 4100 100/100 90/100 95/87 80/74 4344 3% 130.32 泰跃金河 4200 100/100 90/100 95/87 80/76 4326 3% 129.78 武汉极地海洋世界 5116.18 本项目多层花园洋房2010年9月份入市价格在5100元/㎡，多层产品销售均价按照5200元/㎡计算。具体执行价格需根据市场变化调整，我司在开盘前一个月提交； 高层价格测算 竞争项目遴选 项目 同安家园 美联奥林匹克 领袖城 翠堤春晓 地址 后湖新区幸福大道北侧 常青花园公交总站后 盘龙城开发区管委会对面 金银湖金墩出口 类型 小高层/高层 多层、小高层 小高层、高层 多层、高层 交易情况 二期销售率60% 元月开盘 二期销售40% 四期已推销售65% 成交均价（元