合肥市万振逍遥苑是三期整合市场推广总方案.docVIP

万振逍遥苑三期整合 项目基本资料： 5月中旬 市场推广总方案完成 万振逍遥苑三期市场推广总方案 市场分析 （一）整体市场状况 在经济宏观调控的影响下，各房地产市场运行基本正常。在国民经济快速增长的大环境下，合肥市住宅建设房地产开发经营呈高幅增长，快速健康协调发展的良好态势，主要经济指标屡创新高，03年达到历史最高水平。商品房销售面积284万平方公里，其中住宅243.46万平方米，同比分别增长45.95%和35.57%。房地产开发投资占全市GDP的20%，占全社会固定资产投资的39.69%，成为拉动全市经济增长的强劲动力、国民经济的支柱产业。 03年房产市场运行的主要特点有：房地产开发投资高幅增长，在国民经济中的重要地位逐渐显现；需求拉动强劲，商品房供应总量放大，市场供需总量基本平衡；商品房屋市场产品结构合理，并向多元化、复合型地产方向发展；房地产市场消费活跃，商品房价格上涨较快；商品房屋空置量比较合理；开发理念进一步提升，小区建设推陈出新；房地产开发企业数量增长迅速，房地产市场竞争更加激烈，外来企业对我市房地产市场影响明显。 04年第一季度房地产开发市场走势为：房地产开发投资持续高幅增长，住宅投资主体地位增强；房地产市场交易活跃，市场供应量进一步放大。这些都预示着今年将是我市房地产投资开发的全速发展年。合肥楼市进入迅速发展阶段。在这种大环境下，我们更要把握好机遇，做好全程策划，实现销售的最大利润。 （二）区域市场情况 具体分析包河区内住宅的分布发现，本区内以多层住宅销售为主体，且这些住宅大部分沿马鞍山路及美菱大道分布，具有良好的居住环境，特别是马鞍山路在合肥市未来城市规划中将建成合肥的景观大道，提升了居住的品质，因此这片住宅的价格也水涨船高，从包河区住宅自身的价格走势中发现，此区价格一直处在平稳上升的通道之内。 包河区的高层、小高层住宅多分布在一些较大的楼盘中，住宅小区内的配套设施等建设在规划中都比较完善。同时规模较大的小区，绿化设施等方面做得也较为全面，包河区高层住宅的区域均价在四行政区中较高，略低于庐阳区，位于四行政区的第二位。 （三）竞争对手动态 1、世纪阳光花园 产品：三期 高层、小高层 （已基本售罄） 价格:：均价2700元/㎡ 推广媒体：折页、单页、报广及其他 本期广告主题:：我们的21世纪 我们的阳光花园 2、太阳岛花园 产品:：一期小高层、多层 价格：:均价2800元/㎡ 推广媒体： 本期广告主题:： 3、九华山庄 产品:：一期高层 价格:：3400元/㎡ 推广媒体： 本期广告主题： 4、一环亲家 产品：一期复式、小高层 价格： 3580元/㎡ 推广媒体：折页、单页、报广及其他 本期广告主题：和红三环做亲家，一辈子高贵宠着你 5、新都会·联邦花园 产品： 一期多层、小高层 价格：一户一价 推广媒体：楼书、单页、报广及其他 本期广告主题：你有权享受城市 6、贵都花园 产品：一期高层、小高层 价格：一房一价 推广媒体： 本期广告主题： 7、太宁花园 产品：一期小高层 价格：2750元/㎡ 推广媒体： 本期广告主题： （四）本项目优劣势分析 优势： 二、 项目形象定位 （一）产品释义 高层,小高层住宅是指远离地面,安静,利于借景,视野远的居民住宅,从某种意义上代表了文化程度高,收入高,职位高,志趣也高的文化趋向 （二）项目形象定位 由于一期、二期项目没有明确的定位与主题,给后期策划带来诸多不便,根据万振·逍遥苑的实际情况特把一期二期的策划主题补上,使三期形象保持总体定位,体现其“自由自在自然”的理念,并在一期,二期的定位基础上有所提升和创新。 ＊总项目名称：万振·逍遥苑 主诉求： 东南大型亲水园林社区 主广告语：当生活成为享受 ＊一期项目名称：在水一方（暂定） 主诉求：仁者乐山，智者乐水 主广告语：名宅筑水边，一套永流传 二期项目名称：金粉世家（暂定） 主诉求：水边别墅 经典非凡 主广告语：极品的生活就是挥霍得起阳光和空气的亲水生活 三期项目名称：BLUE SKY（蓝色天空） 主诉求：自然园林 成熟社区 主广告语：虽然没有翅膀，却还收藏着飞翔的愿望 三期项目形象总定位：成熟社区、现代人居；梦想与激情从容演绎的殿堂 （三）目标消费群定位 1、参考万振逍遥苑3期内部认购客户资料调研分析，其结论如下 客户年龄 从统计图中可以看出：三期内部认购期内，其准业主年龄25-35岁占目标客户比例65%；主体客户群年龄趋向年轻化。 客户职业： 公务员占客户群的58%，代表着一种理性消费。主体客户社会地位较高，生活层次较高，文化水平较高 评价：职业和社会层面较高，政府公务员和行政职员占较高比例，商业人士及科研领域人士也占一定比例，反映出主体客户人群受教育程