合肥金典名筑营销是策划报告.docVIP

合肥“金典·名筑”营销策划报告 150亩，其中北地块26亩，南地块124亩，容积率≤1.6，绿化率≥35%。 项目位于经济开发区的中心地段，临近政务新区约5分钟的车程，距市中心（一环内）约15分钟车程。周边有合肥国际会展中心、明珠广场、徽园等大型公建配套，大学城也离此不远。 现经策划公司和设计单位的共同努力，特别是在开发商的英明决策与综合指导下，项目已在合肥经济开发区初步树立了适合市场、品质高尚的楼盘形象，各项工作也正在条不紊的进行中。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 二、项目SWOT分析 ? 一、优势 1、地理优势： a、?? 项目地块属于合肥经济开发区的中心地带，邻近政务新区、国际会展中心和徽园等。 b、?? 项目周边拥有大量的知名企业和事业单位，聚集了一批有消费能力和购买需求的高收入者。 c、?? 项目面向大学城，为数不少的大学教授和职工都有购房能力。 2、交通优势： a、?? 项目地块周边的丹霞路和莲花路都是经济开发区南北、东西走向的交通要道，路况良好，出行较为方便。 b、?? 已有148路公交线路经过本项目，另从交通部门得知，将有七、八条公交线路正在规划路经此处。另外，也可借助繁华大道和金寨路的公交优势。 c、?? 高速和机场均在项目附近。 3、开发商优势： a、?? 发商来自开发水平较高的浙江杭州，具有多年的房产操作经验。 b、?? 浙江开发商在合肥的口碑较好，开发小区档次较高，消费者接受度较高。 c、?? 项目的设计优势。凭借开发商多年来的开发经验和综合管理，以及策划公司与设计单位的共同努力，项目在景观、建筑等设计的出位出彩，现已基本成效。 二、劣势 1、缺乏居住氛围： a、?? 项目所在地主要为工业区，周边还有垃圾中转站和变电所，缺乏高档小区的居住氛围。 b、?? 与项目为邻的金都嘉园和莲花新村定位较低。周边物业形象差，聚集了很多小型店铺，给人脏、乱、差的不良印象。 c、?? 周边企业具有大量工人，人员流动性大，构成复杂，外围环境难以取得幽静效果。 2、离市中心较远： 该项目虽然处于开发区中心，但距离合肥市中心较远，在一般消费者眼中还是处于边缘地带，对市中心和其他区域的消费者而言，可接受程度不高。 3、配套少： 周边缺乏大型的生活配套，目前已有的生活配套档次较低，会影响目标客户对本项目的认同。 ? 三、机会 1、区域环境： 政务新区的建设和大学城的形成，给本项目提供了很好的区域环境和发展机会。 a、 项目距政务新区不远，可以共享周边的大型市政配套。 b、???? 邻近大学城，使本项目不仅具有独特的人文气质，而且也吸纳了众多具有一定购买能力的潜在购买者。 2、市场环境： 项目周边一定量的房产开发，带动了本区域的房产开发。 a、???? 经济开发区目前有“东海花园”、“繁华世家”、“翰林雅居”、“天门湖花园”等多个高品质房产项目，在很大程度上提升了区域房产市场的品质和价格。 b、???? 合肥市房产势头总体良好，经济开发区众多高品质项目的开发，形成了一定的积聚效应，塑造了项目所在地块高品质楼盘的形象。 ? 四、威胁 1、同区块楼盘的竞争：繁华世家、西城秀里、南艳湾、丽景碧雅。 经济开发区的楼盘供应量庞大，再加上别的新开发楼盘，竞争压力大。 2、其他区域楼盘的竞争：新华学府、国际花都、水墨兰庭、元一滨水城。 市中心及周边区域的楼盘推出也将会对本项目的销售产生较大的冲击。 3、溶入本地市场的过程： 外地开发商进入本地市场，必须熟悉本区域的消费习惯、人脉关系和开发模式，要完全溶入当地的开发市场，还有一个过程。 三、项目客户定位 ? 一、总述 结合本项目的地理位置、规划布局和功能定位，根据多次市场调查，目标市场客户应以中青年为主，户型以三室为主，应选择符合中青年的特点来设计楼盘的外观、景观设计以及一些配套设施。该项目的具体目标客户群体应重点选择经济开发区的私营业主、个体经营者、公务员、大中小学教师、部分高收入学生家长、企业中高层管理人员、拆迁户中收入较高且对生活品质要求较高的二次置业者等。同时，随着合肥经济开发区的发展，肯定会有一大批的有一定经济实力的置业投资者在这里开拓市场。 ? 二、细分目标客户 根据本项目的位置、物业类型和市场调查状况，我们认为，本项目的目标客户建议主要定位于以下几类： 1、???? 在经济开发区工作的企、事业单位高中层职工； 2、???? 在经济开发区或附近的私营企业主； 3、???? 大学城里的教职员工； 4、???? 经济开发区内的原住居民子女； 5、???? 经济开发区与肥西县交界附近地区的居民、农民、经商户； 6、???? ? 四、项目营销主题 ? 一、本项目的营销主