同策三亚市海棠国是际项目营销方案.ppt

海棠国际项目营销方案;市场篇 产品篇 客户篇 业务篇 ;市场篇;》三亚简介 ;市区环境： 山、海、河三种自然美景集中一地 三亚有东、西二条河穿过市区 二条河交叉南汇于南边海，北汇于中岛端;》三亚简介 ;》三亚简介 ;“一市”——国际性热带滨海风景旅游城市 “两都”——健康之都、休闲之都 “三中心”——会展中心、购物中心、时尚中心;●休闲度假与观光旅游同步发展 ●城市公共服务质量与旅游服务质量同步提高 ●高端市场与大众市场同步开拓 ●以国际品牌推进国内品牌发展 ●以现代时尚文化推进传统文化发展 ●以海滨开发推动大三亚旅游圈共同发展;;●三亚属于经济欠发达地区;三亚近7年来从业人员平均工资;旅游产业经济效益;》三亚旅游业发展存在的问题;三亚正在实施旅游产业“转型增效、协调发展”战略， 促使进入的游客和房地产的售房率、酒店的开房率保持同步增长。;三亚近几年房地产固定资产投资情况 ;三亚房地产购房客户分布情况 ;附：三亚2006上半年购房客户地域统计表;区域划分;三亚沿海岸线楼盘分布图 ;;●市场方面： 三亚房地产市场继续保持“两极分化”的现状，高端市场以“岛外客户”的休闲度假、养老、投资为主；低端市场以“海南本地”居住为主。 ●产品方面： 伴随着旅游资源和产品的开发，将与旅游产业的联系更加的紧密，呈现出高端的房地产产品，特别是高起点规划、大手笔投入、大规模开发的房地产产品，房地产顶级产品在不久的将来也会在三亚出现。 ●产品特色 房地产业在塑造三亚“城市特色”、“民族特色”中将扮演越来越重要的角色。 ●多元化 三亚房地产将由相对笼统单一的“旅游地产”向更多细化和专业的地产。（例如：会展地产，商业地产，娱乐设施地产等专业化地产。） “国际市场”和“国内西部内陆市场”占“岛外市场”的比重将会明显提高。;》同策观点;》同策观点;未来三亚的旅游将逐渐由低层次的观光游变为更高层次的休闲旅游;》同策观点;产品篇 ——让客户认识本案;》海棠湾简介;》海棠湾简介;》海棠湾简介;本案的机遇;》本案简介;酒店;海棠国际规模宏大，综合性强，在项目规划上引入会展中心、商业街和极富特色的SPA CLUB，形成复合型的旅游地产项目，形成项目自身的吸引力;》旅游产品的客户;;》项目问题点;》可借鉴项目1——墨西哥坎昆;3户 ;20世纪70年代;》可借鉴项目1——墨西哥坎昆;》可借鉴项目1——墨西哥坎昆;》可借鉴项目2——泰国LAGUNA;是LAGUNA的龙头项目，独特卖点是它的SPA,它是亚洲最大的东方SPA之一，也是热带花园的SPA的先锋，提供各种极富情调的按摩及身体疗法;》可借鉴项目2——泰国LAGUNA;必须重视会议旅游市场 必须有项目自身的鲜明特点和独特卖点 利用建筑设计和规划，将项目本身建设成一个旅游景点 “高档度假村＋GOLF+SPA+商业街“是高档度假休闲的成功组合 规划不同主题的组团，由于设施各不相同，功能可以补缺，各组团内建筑风格一致;付款方式（美元）;“投资自住型、商务度假型、特色旅游型”;“商务度假型”;海棠国际;客户篇 ——我们的客户是谁？;》客源客层;从购买目的上看，他们的购买目的有一下几种： 对资源的占有，此部分客户对资源占有意识较强，特别是不可复制资源 投资和资产配置，旅游地产的兴起和快速发展，将为他们提供一个全新的空间和领域 追求健康自由的生活方式，在三亚，一个以私有海为身份识别的时代已经来临，在海边有产业可以每年选择一定时期度假，改变自己的生活方式;》客源客层;;●消费观念较为超前。消费经验的长期累积与财富的不断增长决定了他们的消费态度，表现在消费的品位越来越具有个人色彩并切合国际潮流。 ●他们属于淡漠购物的高档消费型——他们并不喜欢逛街，一般的逛街让他们觉得不自然，不舒服，而他们一旦购物就会选择高档场所购买一定档次的品牌。; 广告及软性宣传文章对他们消费行为的影响是不可低估的，广告及宣传文章传递的信息如果能与他们对生活的理解产生共鸣，或其中有关于人生、生活的独到价值，他们会欣然接受。他们需要有内涵、有个性、有形象、有档次的 另外网络对他们的影响力不可小视，他们通常会通过GOOGLE或BAIDU将需要购买的物品查个清楚 他们讲究品位，对时尚也不拒绝，旅游杂志、时尚频道是他们获取时尚信息的渠道之一。;因为产品的多元化形成了客源的多元化。我们根据项目不同产品的特质制定了相应的客群定位：;●从客户对项目信息知晓的主观能动性分类 ○被动拦截型 ○主动拓展型 ●从客户来源区域分类 ○本岛 ○长三角地区 ○北京 ○东北 ○西南地区;客户类型;B 不同区域客户特征;业务篇 ——如何让客户购买;海景：一线、二线、临海0距离、无限海景······ 地段