同策上海市贝沙湾是三期商业定位.pptVIP

2007.7.30;现状篇;北区商业现状;本项目;本项目周边商业现状;重点个案介绍; 奥林匹克花园一期二期总建筑面积为70万方 商业街估测建筑面积为5000—7000平米;生活必需配套类（中国银行、超市等）经营良好 商务休闲娱乐类（上岛咖啡等）经营惨淡 入口广场内置，景观不活泼，难以吸引客源 ; 整体经营最佳，业态几乎全部为餐饮 客源以小区内部业主为主，80%属于家庭型就餐 道边的绿化树降低了沿街店铺的可见度，阻碍了路过客导入;内街业态以社区配套服务为主，经营普遍较差 洗衣店便利店等具有稳定客源业态经营较好 酒吧和快餐等缺乏外界客源支撑业态经营差;入口广场;——奥林匹克花园商业街分析总结： 规划布局：含有内街的商业街形式，商铺全为复式商铺 开间进深：开间在7.2米，进深在8—10米，面积范围在60—140平米 商铺价格：中介定价为15000元/平米，转手频率极低，有价无市状态 商铺租金：商铺平均租金1.4元/平米/天，快餐、休闲娱乐类业态入不敷出 商铺出租率：80%出租率，非餐饮业态二层多为空置或者是超市仓库 经营业态：沿街商铺全为餐饮，经营较好，内街社区配套商业经营佳，休闲娱乐类业态经营差 经营管理：缺乏统一经营管理，经营较为混乱，部分商家陆续流失 消费客源：大部分以小区内部业主为主，家庭聚餐多，路过客较少;规划布局：避免商业内街，选择开放性布局和沿街商铺 景观绿化：动静结合的活泼景观利于吸引人流，考虑水系引入，绿化不可降低商业可见度 业态选择：中高档家庭聚会型餐饮和小区配套型商业为主，避免缺乏稳定客源的业态引入 前期招商：统一规划招商业态，品牌连锁先入 经营管理：专业的经营管理公司统一经营管理;规划篇;九亭整体规划;;重点片区;商业规划;中心商业街区规划;九久广场商业商务设施布局;九久广场 工期处于基础阶段 ;交通规划;北区商业规划;本项目;北部房产区邻里中心规划;定位篇;项目区位分析;本项目;距离北部房产区的各个楼盘距离都较远;高速路沪松公路阻断了本项目与九亭南部地区的互动联系；;项目场地分析; 目前为毛地 地块北部有高压电设备影响 地块南部沿主干道???地铁出风口工程;2. 用地范围分析 ;S优势;项目整体定位;A.服务人群：贝沙湾业主（主要是三期居民）、少数奥林匹克花园业主、其他路过客。 B.业种业态：服务居民日常生活的便利店、洗衣店、美容美发店、冲印店、银行等， 少量小型餐饮，如鸡公煲。 ; 先租后售、保证长远利益 前期采取免租期优惠策略吸引商家入驻，集聚商业气氛 特色连锁、品牌经营 专业经营管理公司统一经营管理 先招商、等小区业主入住，商业运转成熟后再发售 持续经营，留住品牌商家;交通动线图; 先进国家人均商业面积是1.5～1.8平方米，香港达到1.45平方米，上海为1平方米，北京为0.7平方米，杭州人均拥有商业网点面积0.7～0.8平方米，而这一数据也渐呈上升趋势。;建筑规划布局;两种布局方案建议 开间面积建议 装修建议; 方案一：“一” 字型布局;半围合式的小商业广场形式; 开间：7.2米 进深：10米 分割基本单元：144平方米;预留管道接口 增加商铺的变通性;The End.