合肥市紫蓬新城项是目市场策划方案.docVIP

肥西“紫蓬新城”项目 （暂 定） 市场策划方案 合肥国安房地产开发有限公司 二00八年二月  目 录 结 论………………………………….…2 项目概况…………………………….….... 3 市场研究…………………………………. 4 项目SWOT分析……………………….. 9 竞争对手分析……………………………13 项目市场定位……………………………14 项目指导思想……………………………17 项目产品定位…………….…………..….20 整体营销定位………….………………...23 附 议： 《项目合作方式探讨》 结 论 ◆ 项目所在地房地产市场显在的需求有三大类：一是旅游接待型需求；二是周边科教基地教职工、高校学生、街道市镇居民“城市生活”需求，包括日常居住与日常消费；三是周边区域内进城务工的“灰领”阶层的“城镇化”需求。所在地房地产市场潜在的需求有追求环境偏好，有闲阶层的第二居所。 ◆ 项目所在地房地产供应与需求不对等，但支撑房地产有效需求的产业基础薄弱，需求容量不大，各种需求需要整合满足； ◆ 房地产市场还没有走向产品竞争趋势，更偏向抢先满足需求的特征。 ◆ 项目开发建设的利好因素比较客观，入市早，竞争机会较大，产品可发挥空间很多，对项目开发起到积极推动的作用； ◆ 项目的劣势与威胁相对可控，可以通过项目运作适当化解，以适合的产品与服务引领需求、满足需求。 ◆ 项目开发的总体指导思想或者说主题概念—— Micro-Hopsca “紫蓬新城——新兴城镇商业综合体” 一、项目概况 项目地址 “紫蓬新城”项目位于合肥市肥西县紫蓬山国家森林公园北、紫蓬镇政府对面。项目所在地紫蓬镇距合肥市约25分钟车程，距肥西县城约15分钟车程，目前为合肥西南端新兴市镇，周边环境资源丰富，旅游、科教等绿色产业已具雏型。项目用地66627.5㎡㎡合肥市2007年房地产市场状况 2.肥西县房地产市场分析 肥西县城已与合肥市经济开发区以及滨湖新城连为一体，其房地产发展已经完全纳入了合肥市整体发展之中，县城房价已经接近合肥经济开发区，其购房客户群已经超越了肥西县城以及周边镇域城市化人口。据实地调研，肥西主要几个在售新盘的购房客户基本上为经济开发区有较高置业实力的“白领”与“蓝领”。据调研肥西县是合肥市周边市镇城市化最快的地区，其辖域内主要的青壮年都主动或被动选择了进城务工，而且由于合肥向南发展的大趋势，给于他们提供了就近“转移”的契机，其辖域内新兴市镇的高速发展即是这种大环境所致。但是这些富裕起来的本地“打工仔”与小工商业者又较难承受迅速城市化的压力，对于合肥市及肥西县城的房价及其完全城市化的生活方式还不能完全适应，新兴市镇就是他们“城市化”的过渡，也是目前潜在的房地产市场需求。对于这一部分市场的客户群体我们姑且可以概括称为“灰领阶层”。 3.紫蓬（农兴）镇周边房地产状况 项目所在地周边目前在建的有两种类型的地产物业，一种是征地回迁的居住小区，余部分房源对外出售，非商品房开发不具有可比性，还有一种类型为“政府工程”，配合旅游景点开发的旅游物业，有高达三层的徽派商业街与堰河旅游接待型酒店（据其正在施工的物业形态判断）。 4.市场研究结论 ◆ 项目所在区房地产市场供应的产品面向满足旅游接待型客户需求，寻找看好该种需求的商业投资者； ◆ 项目所在地房地产市场显在的需求有三大类：一是旅游接待型需求；二是周边科教基地教职工、高校学生、街道市镇居民“城市生活”需求，包括日常居住与日常消费；三是周边区域内进城务工的“灰领”阶层的“城镇化”需求。所在地房地产市场潜在的需求有追求环境偏好，有闲阶层的第二居所。 ◆ 项目所在地房地产供应与需求不对等，但支撑房地产有效需求的产业基础薄弱，需求容量不大，各种需求需要整合满足； ◆ 房地产市场还没有走向产品竞争趋势，更偏向抢先满足需求的特征。 三、项目SWOT分析 1.项目外部环境分析 1）自然环境。“紫蓬新城”项目坐落在合肥市西南紫蓬山下，整个区域为大别山余脉，一直延伸到合肥市蜀山风景区，是合肥市最好的环境区域，同时区域内以紫蓬山为界，向东南合肥市中心方向约25分钟车程距离土地平旷，是合肥打造“科技之城”的基地。 2）产业环境。项目所在地向东南方向大部分片区都已整理完毕并有部分高新科技企业如制药、电子等产业入住，是合肥科学城落实的基础。项目所在地周边有徽商学院、文达学院、外国语学院、农兴中心学校、农兴镇政府、农兴集商业集散地等，科教人文氛围较浓。项目所在地目前处于新兴市镇发展阶段，稳定的城市空间产业