厦门地块投资分析是报告.pptVIP

全国经济保持快速发展，二季度经济增速回落，房地产宏调影响整体经济开始显现 货币供应量保持较高水平，流动性过剩和通胀压力依然存在 宏观经济处于上升通道，受房地产调控影响，7月份CPI、PPI及PMI同时回落 厦门经济发展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市 上半年固定资产与房地产开发投资高速增长，房地产开发投资占固定资产投资44.3% 2010年上半年厦门经济快速恢复增长 上半年主要经济指标 中央会议定调下半年经济工作 加快推进财税金融房地产社会保障等改革 ； 以“七要继续”促进经济平稳较快发展 ； 下半年坚持搞好宏调以稳定政策为主基调 ； 增强回升向好势头 提高增长质量效益； 厦门市关于促进房地产市场平稳健康发展的意见 “意见”核心内容 增加普通商品住房用地规模，加快岛外新城建设 ； 取得预售许可证后，应10日内一次性公开全部房源， “一房一价”和明码标价制度。销售价格调整±10％以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格。 住房信贷政策按国务院住房信贷政策执行； 近阶段厦门市获得的政策性支持 城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设 宏观环境总结 厦门商住用地出让均价保持稳定，出让量取决于房地产市场状况 土地出让重点区域向岛外转移 岛内土地出让以经营性用地为主，住宅用地出让集中于集美新城、翔安新城、同安滨海新城 厦门商品住宅年成交量约为300万平米，住宅成交均价约为9000—11000元/㎡ 房地产信贷政策调整以来住宅成交量持续走低，住宅交易价格保持稳定 2009年以来供销比失衡，供应量小于销售量，市场持续消化存量 厦门本地购房客群比例下降，外省市购房客群逐年上升，省内其它区域保持稳定 2010年上半年厦门本地购房客群比例为34.8%，本地居民购房比例下降到最低点； 省内其它区域购房客群比例基本稳定，维持在27%—35%之间； 省外客群比例有逐年上升之势，2010年比例为34.46%；已经成为厦门购房客群的最重要组成部分； 海外客群比例较小，维持在2.5%—7%之间。 区域主要项目分布图 区域待售项目分布图 区域市场总结 地块位置 地块位于枋湖路与枋湖西路交叉口东南侧，为枋湖片区原西部工业区与东部办公居住区衔接地带。 其南邻湖里实验小学，西与枋湖花园和龙湖花园A区隔路相望，规划中的厦门客运站位于地块西南侧。 地块规划与出让条件 地块现状图（摄于2010年8月初） 片区分析 枋湖片区位于厦门岛东北部，南至枋湖南路，北达湖里大道，西近枋湖西路，东与湖里区新行政中心接壤。规划人口1.17万人次。 枋湖片区作为厦门岛东部新兴区域之一，其地理位置优越，山水景观丰富，与湖边水库、五缘湾等高尚住宅区衣带相连，规划定位为“商业繁荣的湖里新城”。 地块环境分析——交通 作为据守厦门岛东北部的轴心地段，地块被内、外交通圈所包围，出行极为便利。外部交通圈即由金尚路、湖里大道、成功大道（规划中BRT4号线）和金湖路环绕而成，内部交通圈则是由枋湖路、枋湖西路、枋湖南路及规划路所围绕，此外，仙岳路、吕岭路等岛内东西向主干道也是咫尺可达，往来机场、五缘湾、湖边水库或是其他区域都便捷自如。 地块环境分析——景观 尽管位处新行政中心，但地块也不乏丰富的景观资源。南侧薛岭山、虎头山生态公园为地块增添了一块怡人赏景之地，东侧的五缘湾和湖边水库更是为居民提供一处休闲游玩之所。 地块环境分析——配套 教育：枋湖中学、湖里实验小学、双十中学，奉献优质教育计划； 医疗：湖里区妇幼保健院、厦门中医院，平添健康保障； 购物：吉家家世界、SM城市广场、人人乐购物广场、规划中的特易购，尽显醇舒生活气质； 其他：湖里区区政府、湖里区国税局、规划中厦门客运站，皆环绕四周。 地块环境分析——商业氛围 从现状看，目前地块周边商业氛围较为欠缺，商铺多为沿街底商，分布零散、业态杂乱，仅东南角的吉家家世界颇具规模，因此也带动地块周边商业业态多为家装建材类。 不过从长远看，中央美地、城上城、御之苑等众多项目正在兴建，未来将陆续入市，这在一定程度上汇聚片区人气，有利于商业氛围的营造。 地块SWOT分析 竞争力提炼 客群分析与定位 通过对枋湖片区的市场调查发现，厦门本地客群依然是该区域的主力客户，约占到6成，其他客群主要来自于福建省内的泉州、三明、漳州、龙岩等地，尤以泉州、三明为最。 从需求细分看，本地置业者又分为老厦门人的换房需求以及在厦门打拼了一段时间的青年置业者的首次购房需求。而外地置业多是青睐厦门的人文环境与教育资源，为了入户厦门而购买。 形象定位 产品定