南京宋都美域·锦是园整合营销策略报告.ppt

河西竞品的推盘周期轴线 凤凰和熙 御江金城 万达广场 仁恒江湾城 宋都美域 09年上半年推出一期，二期预计10年3月推出（高层） 预计10年推出中高端产品（高层） 二期10年下半年入市，面积和一期相差不大，与本项目竞争较大 预计2010年推售高层产品（高层）5月 预计年初推出一波房源:精装科技住宅（高层）3月 预计年后推出三期项目 和府澳园 一期在售，二期预计10年3月推出（小高层） 中北品尚 预计6-10月一期上市（高层）-主力户型140 保利项目 碧瑶花园 预计10年3-5月推出二期精装住宅（洋房） 上半年以凤凰、和府、碧瑶、中北等产品密集上市； 下半年保利、五矿、仁恒产品上市； Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 10年宋都产品供应线 7#顶级楼王 10#11#12# 剩余房源 楼栋 1# 两梯三户 两单元 2# 两梯两户 两单元 5# 两梯三户 一单元 6# 两梯三户 一单元 7#楼王 两梯两户 两单元 合计：324套房源 户型 F1 F2 F3 A1 A2 C1 C2 C3 C1 C2 C3 D1 D2 D3 D4 3/2/2 3/2/2 2/2/1 3/2/2 3/2/2 3/2/2 3/2/2 2/2/1 3/2/2 3/2/2 2/2/1 4/2/4 4/2/3 4/2/3 4/3/4 面积 131.95 134.50 93.02 131.41 136.08 140.84 133.93 93.43 140.84 133.93 93.43 282 197.33 221.77 300 套数 34 34 34 34 34 17 17 17 17 17 17 10 32 8 2 102套 68套 51套 51套 52套 2#明星房源 1#5#6# 普通公寓 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 10年整体销售战略 上半年：抢占机会—突围跑量 趁大鳄上半年度尚未上市契机， 抢占市场份额， 以品牌力和产品力歼灭二流开发商 下半年：制造标杆—挤压去化 以最震撼的精装楼王出击， 构筑和大鳄PK的资本， 制造价格标杆，挤压剩余房源。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 10年整体推盘策略 第一波：3-4月 4/25日 1#2#景观楼王 强势出击-对抗竞品 提前抢占黄金周客源 形成错位 第二波：5-6月 普通房源出击 掠夺注重性价比客户 第三波：7-8月 节点促销活动 去化剩余房源 第四波：9-10月 楼王出击 强势精装产品对抗大鳄 第五波：11-12月 第二波年底促销 去化剩余房源 【三波推盘两波扫尾】 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 10年度各波次价格关系 【价格及房号推售】 第1批房号 17200以上 10年3-4月 17000 18000 20000 25000 16000 22000 优质产品快速入市 10年5-6月 第2批房号 平价产品跑量 加推顺势提价 16800 10年7-8月 第3批房号 16600 提价促销 10年9-10月 第4批房号 25000 全面升级 精装楼王 10年11-12月 第5批房号 18000 岁末扫尾 1-8月以优质房源制造价格提升带动后两波上涨； 9-12月以绝对的楼王面试带动价格全线上涨； Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 销售蓄水策略 常规销售蓄水典型手段 无蓄水?告知开盘?性价比高的楼盘 短蓄水?告知开盘?手里无客户/容易陷入尴尬 长蓄水?客户登记?告知开盘?客户容易流失/容易陷入盲目乐观 以上三种皆非高明蓄水手段 压迫式蓄水 勾引式蓄水 制造诱因 本案客源为绝对的高端客源，客源越高端，客户面越狭窄，为确