南京江宁武夷绿洲是产品报告.docVIP

产 品 研 析 篇 一、项目基地资源分析 一）、基地位置 本项目有一定区位优势，北面是东山老城区城南部分，西临外秦淮河，东临繁华的竹山南路商业街，南临玉带圩。秀丽的外秦淮河悠悠的流淌在小区周围，河堤上幽静的景观大道为住户提供了舒适的休闲佳地。清洁、充满生机的水面是城市的灵气所在，活力所在，南京一直以深厚的人文景观和丰富的山水风光著称于世，“显山露水，滨江显城”是南京城市规划的一个基本思路。在南京内河水系中占有举足轻重地位的人文之河——秦淮河更有着悠久的历史，其周边的用地一直为开发商梦寐以求。作为南京市内秦淮河的源头——外秦淮河边如今也矗立起很多高楼大厦，武夷绿洲就借助这一风光优势开发建设，住宅更具人文气质。 二）、项目概况 武夷绿洲位于兴宁路与天元路交汇的西南方向，以多层住宅为主,小高层,高层,别墅住宅为辅小区内专属小学一所、专属幼儿园两所学校、省重点江宁高级中学超市、菜场、精品商店等斜纹瓷砖拼贴做工虽然考究，但是过多的斜纹堆砌易造成视觉的眩晕感。建筑外观都以深色为主，可以把顶层颜色加重，中间颜色减淡，这样会使得建筑更贴近生活，更加温暖。 单元入户、凯旋门设计过于厚重严实，给人压抑之感；且凯旋门的设计阻碍一楼阳光直射，增加了一层户型的销售难度，建议取消这一设计，体现简洁之美。 突出构架的线条过于僵硬，易造成严肃空洞的视觉感受，过多的堆砌细部造型反而给人以造作，繁琐之感。只有将实用与美观相结合才可以制造出优秀的产品。建议取消这一建筑设计。 外立面设计增加识别性，避免统一单调的格局，加强建筑的人文气质，在不失共性的前提下突出个性美，让业主在不同的环境中感受不同的文化气息。 2、顶部处理 1）外观描述： 本案建筑的飘顶融合两种设计风格，一种是采用绿色阳光板的弧形设计，一种是直线十字架形设计。增加了建筑物的动感。 2）设计优点： 前者让曲线成为空间的主要元素，靠流动的韵律来弱化建筑的严肃性；后者选择直线作为视觉语言，以简洁作为表现形式，直线并不一定代表冷漠与呆板，用在这里体现了建筑的现代与时尚。 3、阳台设计 1）外观描述： 阳台采用不封闭弧性设计，材质为夹胶玻璃。外观新颖独特，充满时代气息。 2）设计建议： 玻璃之间有缝隙，会有安全隐患。另外建议在阳台设计中更多考虑实用性，将科学和艺术完美结合。 4、细部设计提示 产品最能打动人之处是细节，细节的设计才能体现开发商“以人为本”的开发理念。从消费者的角度出发，充分考虑他们的生活习惯，计算人在每个空间的停留时间来安排户型，增加功能空间的布局和细部的构造。 设计建议 水管外露严重影响美观，使楼盘品质大打折扣。建议将水管重新设计，尽量设计为暗管，避免视觉上的尴尬。从细微处彰显楼盘品质。 小区地下车库顶棚采用金字塔造型设计与周围景观溶为一体，采光性能较好，但是通风要求考虑不足，可参考下图设置，建议增加通风窗口的设计。并以此为节点设计更丰富的小区景观。 三、产品概念定位提示 由于本案产品尚未定型，也没有明确的产品概念，因此，作为策划公司，我们可以将产品概念、营销推广定位等方面结合起来，共同加强产品概念力度，在基本概念上做“加法”，把既定的产品做到极致，把产品的个性完全释放出来。 精致生活升级版： ——演绎完美细节的生活社区 ——用城郊结合部的高尚公寓换城里的经济公寓 ——针对的是那些迫切需要改变生活品质的人士 ——以运动配套、优美的环境、良好的邻里氛围为产品支撑 围绕产品概念展开与深化项目形象： 项目的一些特色卖点放大，如：近水、亲水、现代、细节、低密度、高绿化、户型、主题式园林组团、泛会所、户外共享空间、智能居家等，将其集中赋予项目目标客户的观念里，在潜移默化中形成他们的一种消费观念； 用品质的细节和细节上的品质，让置业武夷绿洲的人，同时拥有都市生活的感觉，用普通价格享受高尚物业的感受，重新演绎新郊区化主义，将自然资源和品质感受拉至同一层面，实现在价值取向规则中，对居住要求的完美达成。 在最适宜居住的地方造最好的房子，在山水间营造惬意生活，以完善的配套留住人气。 房屋的各种客观属性是很容易模仿的，另外住宅产品很难凭此建立持久的竞争优势。产品定位重视情感定位，通过强调产品与服务伴随一起的感觉和情感直接打动消费者的心。 四、后期产品建议 一）后期产品规划思路提示 用市场杠杆指导开发思路 市场导向决定开发思路，对区域内产品组合形态的研究，找到切入点，来规划最有市场竞争力的物业形态，抢占市场份额。 目前区域产品形态主要有多层、小高层、别墅，已经出现高层；多层、小高层为主力形态。通过对区域内各种物业形态市场现状及未来供应趋势分析，指导本案开发思路。参照表一（潜在供应量统计