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伦敦城二期营销计划 第一章 产品条件…………………………………………………………………03 第二章 市场环境…………………………………………………………………08 第三章 市场分析…………………………………………………………………11 第四章 产品定位…………………………………………………………………13 第五章 营销策略…………………………………………………………………23 第六章 销售计划…………………………………………………………………45 第七章 推广计划…………………………………………………………………51 第一章 产品条件 一. 项目综述 ●百家湖西花园销售情况 ·西花园伦敦城1期住宅部分销售率100% 伦敦城1期多层住宅建筑面积45360平方米，324户，已于2003年全部建成并于2004年销售一空，按2400元均价计算，已销售收入大约10,886万元。 ·巴黎城项目住宅部分销售率93% 2002年至今已开工建设和销售巴黎城总建筑面积19.9万㎡，按2500元均价计算，可销售收入大约50，000万元。目前已完成销售18.7万㎡，已销售收入大约45，900万元。 百家湖西花园巴黎城全部为六层式公寓，2002年开盘销售价为1980元/㎡，到2005年8月底销售价为2980元/㎡，3年时间销售价格上涨了1000元。 其中巴黎城项目到目前基本销售完成，剩余房源只有177M2、230M2的大约34套大户型在售，预计可销售收入2600万元。另有25号楼177M2大约24套房源暂时整栋保留，预计可销售收入1500万元。共计4100万元，未销售面积1.2万㎡，预计2005年底巴黎城总建筑面积19.9万㎡将全部建设和销售完毕。 ●存在的问题 ·交付问题 “百家湖西花园”巴黎城项目中的30#、31#、40#、41#共计4栋多层住宅因为工程上的法律纠纷问题目前处在停工状态，在年底存在很严重的交付问题，会对我伦敦城2期项目在同期的营销推进上形成影响。现在应全力解决停滞的工程，以最快的速度赶上进度。 ·品牌受损 随着延期房屋质量处理房屋质量处理一楼花园、楼顶露台缩水W104路　（往解放南路方向）5：30—20：00文化名园-解放南路W102路　（往方向）箍桶巷 6:00-21:00—江宁开发区 6:00-21:00W路　（往雨花台方向）5:30-19:30—雨花台6:30-8:30（往方向）箍桶巷地铁20家世界500强企业落户江宁汽车产业基地85万 ·本区道路虽然较宽阔畅通，但相对高档别墅楼盘扎堆的将军路沿线，仍有相当的差距。 ·本区人气入住率较低，像我们百家湖入住率在20%左右 第二章 市场环境 一. 江宁住宅市场的供应量 ·2005年上半年，区开工面积８７．０７万平方米，同比下降２０．６％；预售许可面积８２．０７万平方米，同比下降２１．６％；销预售面积９２．４０万平方米，同比增长８．６％；销预售额３１．３０亿元，同比增长７．７％；普通住宅商品房成交价３４３８元／平方米，同比增长０．５％。江宁购房片区：开发区片区受到青睐单价承受能力：71.88%的消费者的单价承受能力在2－300元／平米总价承受能力：近成消费者能够承受的总价在万元以下小高层迎来“俏销”均价普遍比多层贵300元金鼎湾光明城市塞纳丽舍朗诗国际街区东郊小镇 户数 楼层数 22# 25010.44㎡ 21101㎡ 137户 15+1 1-2层社区物业，3-15层住宅 23# 25884.33㎡ 184户 17+1 27# 25884.33㎡ 184户 17+1 28# 9238.93㎡ 60户 10+1 30# 10677.28㎡ 84户 14+1 31# 10677.28㎡ 84户 14+1 32# 11391.48㎡ 90户 15+1 33# 8511.51㎡ 68户 17+1 35# 8511.51㎡ 68户 17+1 36# 8511.51㎡ 68户 17+1 伦敦城二期住宅套型一览表 套型 楼幢 面积(㎡) 房型 套数 户型比例 备注 A 22#、23#、27# 154.89/157.14 三室两厅两卫一厨两阳台 88 8.57% 　 A1 22#、23#、27# 287.5/296.81 七室两厅四卫一厨两阳台一露台 6 0.58% 跃层 B 22#、23#、27# 143.83/140.44 三室两厅两卫一厨两阳台 262 25.51% 　 B1 22#、23#、27# 266.75/259.8 六室两厅三卫一厨三阳台一露台一储藏 18 1.75% 跃层 C 22#、23#、27# 109.49 两室两厅一卫一厨两阳台 122 11.88% 　 C1