山西运城项目市场是研究与定位.ppt

时尚休闲餐饮 音乐咖啡厅 特色酒吧 琉璃艺术餐厅 爵士乐酒吧 英式酒吧 红酒廊 特色茶馆 冰激凌店 特色西饼屋 收益模式建议 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 业内专家分析认为，宏观调控力度的加大，商品住宅投资已无多少机会，这迫使部分社会资金寻找新的出路，商业地产势必成为新的出口。这种变化其实在去年已经得到体现，2011 年商业地产销售面积、销售额增速均高于市场平均水平。国家统计局数据显示，全国商品房销售面积10.99 亿平方米，比上年增长4.9%，商品房销售额5.91 万亿元，比上年增长12.1%。国内贷款增长与上年持平，自筹 资金增长28.0%，利用外资增长2.9%，其他资金增长8.6%。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商业地产经营模式 1.?只租不售????只租不售的模式，就是商业地产开发商掌握产权，对所有的商业物业采取只租不售的形式，期望通过租赁持续性活力。在具体操作方式上，租赁模式又可以分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续的经营管理提升商业价值，如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定地成为一个品牌，比如说香港的地铁商场物业。这种模式比较适合资金实力雄厚的、具备红色招商能力的开发商。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. ?2.?租售结合模式一：保留全部商业，销售其它物业。 ????目前国内开发商受到资金的限制，许多都采用此种开发模式，如大钟寺购物广场、万达项目。????租售结合的模式，最理想的方案是利用商业部分提升配套和品质，增加写字楼和公寓等其他部分的销售；利用写字楼、公寓等其他部分的销售，沉淀并满足商业项目资本需求，实现商业项目的持有，并获得长期稳定的回报。????这种模式适合资金实力比较雄厚、具备出色招商能力的开发商。也就是说，开发商应该具备强大的商业背景和品牌号召力。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 3、?租售结合模式二：先期保留主力店等商业物业，销售其它物业和商铺。 ????该模式是将物业的一部分租给主力店，然后销售写字楼、公寓等物业和适量商铺以回收总投资。 这种模式具备较高的灵活性和可控性，可以平衡资金压力和经营风险的矛盾，既能满足开发商迅速回笼资金的需要，缓解资金上的压力。同时整租不售部分主力店等品牌商家的进驻，将聚集人气，带旺商业气氛，提升销售型商铺的销售价值。??? 这种运作模式具有相当的垄断性，进入壁垒较高。也是房地产企业进军商业地产的良好方式，把自己在房地产方面的专长发挥到极致。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. ?4.?只售不租 ????只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，将商业地产项目全部销售，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部进行日常的统一管理维护。????采用这种模式，开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无须承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。????但由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，无法进行统一的招商和统一的经营管理，导致业态业种混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。????这种模式比较适合商业物业的大宗销售和少量社区商铺。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 20