怀化洪江水木华庭是项目营销构想.docVIP

 经朋友介绍，受怀化寰隆房地产开发公司洪江水木华庭项目经理王琦之邀，我们考察了该项目及洪江区其他同时在售的绿水茗苑、世纪阳光、豪逸家园及回龙湾四个重点开发的楼盘，对该项目有了初步的了解。鉴于手上资料不全，加之作者水平有限，见识亦有限，不周之处，尚望谅解。 洪江区，原名洪江市，是怀化市下辖的一个县级市。后国家调整区域规划，与毗邻的黔阳县合并为大洪江市，市府驻地设黔城，原洪江市改为雄溪镇。后在原洪江民众及干部职工的坚决反对及强烈抗争下，政府作出妥协，改为怀化市下辖的洪江区，造成了怀化有两个洪江的奇观。从政治上来说，洪江设区，是国家政权对地方利益的一种妥协，这种妥协不会是长久的，也是政府不甘心的。洪江房地产市场滞后就说明了人们对此的担心。从区位上来说，洪江的大环境不利经济的发展，水路运输极度萎缩，公路不在干道上，铁路不通，限制了其发展。所以洪江的发展是受制的，过去那种三江通衢、商贾云集，店铺如林的盛况很难再现。提出以洪江古商城为主的旅游开发就是祢补经济发展不足的劣势。现洪江将以旅游业发展为主，一切经济活动将围绕这个中心来，远景是好的，但成效并不显著。天一公司福街项目的失败就是最好的例子。房地产业也不例外。故本项目不从别人热门的商服项目入手，转以高端住宅为着力点，确见决策者的匠心独具。 二、市场情况 洪江楼市分析? 洪江的房地产市场是去年以来才开始热闹的，当下已进入黄金成长期。其主要原因是由于政府旅游开发带动集聚了不少人气，拆了不少房子，使相当一部份人成了手握重金的无房户。洪江租房市场火爆就是明证。在今天的洪江，一套房年租金七八千元不是新鲜事，高出周边县市20- 30个百分点。更加之近年来货币快速贬值，房地产价格不断上涨，洪江经济不发达造成的投资渠道狭窄，有条件换房购买的集中释放，带动了洪江房地产市场的短期繁荣。当然，在其他因素不变的情况下，这一期间可能有5-10年。 市场竞争分析 当前的洪江楼市是第一波高潮。在此之前，洪江可以说没有什么房地产开发，有的只是小规模的建宿舍。压制多年的购买力在此集中释放，使闯滩洪江第一波房地产市场的人尝到了甜头。在现已在售的几个楼盘中，销售情况都比较理想。 ①回龙湾 由湖南银杏房地产开发有限公司开发，以“我在最美丽的地方等你”为主题口号，推出800余套住房和近300个铺位，以沿江风光带为卖点，商住一体，方便、舒适。更用心在小区内设置多处景点及体育健身设施，使该小区颇有现代先进的住宅小区的模样。据其售楼部介绍，签约及预订率达80%，尽管有水份，但我们在售楼场看到的人气还是比较旺的。从策划销售的角度来看，该项目确有很多可取之处，其售楼人员业务精熟，对项目的各项情况烂熟于心，亲和力强，颇擅从设计、质量、户型等诸方面扬长避短，推介产品。使购买者如沐春风，即使没有购买他的产品，也是因其产品的硬伤所致。让客户意犹未了，心存歉然。其不足之处在于不注重细节，售楼部过于零乱破败，其沙盘尤甚。商住一体的格局也对居住环境带来很大的杀伤。 ②豪逸家园 由湖南永达房地产开发有限公司推出豪逸家园是以区位优势作为卖点的，他们地处洪江体育场，尽享城市公共配套资源，抢占城市建设成果，颇占地利。他们以“好房子住三代”为口号，提出“在洪江买房不到豪逸家园走一走，我将会终生遗憾”。他们的亮点是城中心的高层建筑，“好地段、好房子，住得好才上真的好”“冲破鸟笼，放眼世界，从此不再蜗居”，主要产品是二期电梯房300余套。从销售来看，其接待我们的售楼员苏静是从水木华庭过来的，人十分精明，应付从容，也是一个不可多得的销售人员。但楼盘策划上镜花水月过多，也没有什么资料支撑将来的市政配套设施，给人以被忽悠的感觉。其售楼处不当道，过于偏僻，不利客户上门，也不利各种宣传活动。 ③世纪阳光 本项目是由洪江阳光房地产开发有限公司开发的，共有住房500多套，委托深圳全鑫地产公司代理营销。他们以“九大标准，引领洪江高层居住新篇章”为口号，推出“牺牲千万，只为您的生活多一缕阳光”，“以守着巫水河，还建中心庭院游泳池”为卖点，广告投放很大，电视，平面媒体、户外POP，活动等等，以大城市的营销手法进行营销，有一定的水土不服。其营销策划我们认为不太成功。该项目的亮点我们认为应是“高层建筑、功能完善的都市小区”，而他们却以“牺牲千万，只为您的生活多一缕阳光”为诉求，扬短避长。其售楼部较大气，尤其是沙盘做得很漂亮，房子之间的间距也拉得很大，但一问之下，容积率竟达2.6！给人以不实诚之感。 ④绿水茗苑 绿水茗苑是怀化金牛房地产有限公司推出的项目，目前尚未开盘，主要以商铺、酒店为主，当前住房只有75套电梯房。其策划的营销口号是“高人，只住有高度的房子”，称是“洪江首座智能环保型高品质住宅楼宇”，其推出的卖点是指纹门锁。其项目总用地19108平方米，