成都市丽景华庭三是期市场专题分析报告.doc

丽景华庭三期市场专题分析 一、南延线区域板块划分 3 二、南延线区域房地产市场整体环境调研 5 1、区域房地产市场沿革 5 2、区域房地产市场现状 5 3、区域市场整体环境调研结论及市场趋势预测 7 三、城南区域项目综合分析 11 1、各项目占地规模分析 22 2、各项目建筑面积分析 23 3、各项目物业类型分析 24 4、各项目户型配比分析 25 5、各项目平均价格分析 26 6、各项目销售速率分析 27 7、各项目户型面积配比分析矩阵图 28 8、小结 30 四、本项目地块研究 31 1、项目区位 31 2、项目特色 32 3、项目规划 33 4、技术指标 35 5、地块周边3公里配套统计 36 6、项目SWOT分析 40 7、地块分析结论 42 五、项目竞争专项分析 43 1、南延线区域未来土地供给总量分析 43 2、地块周边3公里范围内的土地交易情况统计 45 3、本项目周边重点竞争项目供给分析 46 4、本项目周边3公里范围内入市楼盘的建材调研 50 5、本项目所处的竞争环境分析 64 6、本项目竞争策略分析 65 7、本项目开发策略分析 65 六、典型个案专项研究 66 1、远大优悠风景 66 2、育才竹岛 69 七、区域目标客户群分析 72 1、客群特性分析 72 2、客群置业动机分析 73 八、项目市场定位判断 74 1、形象定位 75 2、目标客户群定位 75 3、价格定位 80 4、项目竞争策略分析 81 丽景华庭三期市场专题分析 一、南延线区域板块划分 以天府大道带动整个城南副中心蓬勃发展。规划线路全长13.465公里的南延线，以府河与天府大道交汇处的小桥为界，我们可以把沿天府大道的开发区域划分为二段，一边是从三环到小桥以政务办公、会展经济为主的政务会展区、一边是从小桥到麓山以生活家居为主的生活居住区。从行政区划上来讲，前者属于高新区管辖范围、后者属于华阳地界。从开发产品而言，两个板块各具特色，初步形成一定的差异化从，各自凝聚了强大的实力。，这两大区域无疑是最值得关注的重点地带伴随着人南延线左右，两条景观大道开始 逐步担负起重要的辅助交通功能。即以天府大 道为中轴，府城大道（红星路南延线）和元华 大道为两翼！在城南建立起三条快速通道，以 缓解天府大道的交通压力，同时也将更多的可 供开发土地推向市场，激起城南新一轮的开发 热潮。 而再细分上述的两个区域，又可依据这三 条快速干道、整个区域内的道路网络结构和市 场整体发展状况，将其分为四大居住板块： 三环－绕城板块（城南副中心版块） 绕城－迎宾大道板块（南城新区版块） 终端广场与龙华路板块（城南新富人区版块） 华阳城区版块。 二、南延线区域房地产市场整体环境调研 1、区域房地产市场沿革 从时间上来看，南延线的起飞应该从2003年成都市政府“政务中心南迁，打造城南副中心”和“打造地铁一号线”两大重磅消息放出后因政策利好，前期并未被购房者看好的天府大道延线迅速升温，不少开发企业开始在这一线大量屯兵拿地新城南的发展现状也证明了的远见卓识，当时有着1000余亩和4000余亩土地储备的远大地产、万华地产如今已成为片区发展的标杆，引领着区域房价的涨跌。经过几年的快速发展，天府大道延线(华阳段)周边已经聚集了众多新近开发的楼盘，从北向南：有超高层的齐盛艺境，高层的育才竹岛，别墅形态的兰桥上舍，集多层、商铺、电梯、超高层综合一体的远大都市风景，多层的左岸花都、黄金海岸，充满中式韵味的蜀郡，打森林绿化牌的怡丰新城，最早在天府大道延线上出现的电梯公寓社区城南名著、御景台，以绿化景致取胜的南阳锦城，引领成都开发水准的麓山国际社区，蓝山美树等…而一批批即将现市的大盘、新盘，如海昌600亩的极地海洋世界、香港新世界1600亩的河畔新世界、阳明房产600亩的蔚蓝卡地亚、雅居乐2008亩的成都雅居乐花园、腾盛实业的大城际、宏信南樾等也是虎视眈眈的盯着南延线这块风水宝地，欲与的开发。 ，除麓山国际社区的开发正逐层深入，蓝山美墅的开发进入一定阶段外，传闻中阳明地产要卖现房，其余几个项目还在前期阶段。普遍规模较大，开发周期长，开发商的雄心更不小。一旦陆续启动后，整个天府大道末端的在土地价格上如今天府大道附近的地价已从三年前的40万/亩、50万/亩上升到了数百万/亩的价格。在2003年，天府大道延线(华阳段)的土地仅为几十万元／亩协慧国际有限公司以640万元/亩的价格拍走站南居住区“123地块”；华润以445万元/亩取得新城南60亩住宅用地，中海兴业以万元/亩取得亩土地，高昂的土地价格甚至其它区域二环到三环的地价。目前在售项目的相比，单从土地成本来看，未来的天府大道区域房价还有很大的上升空间。华阳早期开发府河音乐花园等商住楼盘均价尚不足1500元／平方米。2003年底，心怡地产