成都市天府江南营是销战略报告.ppt

谨呈：成都天之海实业有限公司 目录 第一部分：城北市场分析 区域交通变革 　　北新干线、二环路、地铁、成彭路、金府路、川陕路、成绵高速的巨大组合解禁了城北交通的瓶颈难题，为城北的房地产开发提供了广阔的市场机会。 区域土地放量 　　目前在以项目为中心的区域已放量土地和即将放量的土地达数千亩，外加新都、大丰、青白江、金堂等周边区域的土地放量将使城北拉开新的造城运动，这是成都其他任何区域无可比拟的，同时，大量项目入市将导致区域范围内竞争激烈化，而大规模的拆迁也将为城北的房产开发提供充分的市场。 旺盛的区域购买力 　　城北是成都商贸和物流的核心基地，也是成都与周边省市地区的门户接口，被誉为成都的“犹太人聚居区” ，是成都最早也是持续时间最长的富人区，城北强大的市场购买力是该区域房地产开发的坚实基础。 区域环境机遇 　沙河改造、北湖改造、熊猫基地、凤凰山等城市入风口绿肺走廊打造，使城北的居住环境得到翻天覆地的提升，这为城北的居住品质提升提供了强大的背景。 区域房价补涨空间 　　城北房价相对于成都其他区域相差达到千元以上，这个巨大的利益空间将对城市投资群和外来入住群形成巨大的诱惑，这也为城北的房地产开发的利益上升提供了巨大的补涨空间。 区域群体特质 　　城北作为成都的主要门户区域和商贸集中区域，巨大的市场组合和车站组合使该区域的居住群体和流动群体呈现出明显的商业特质和流动特质，除传统的居住群外，“商业的移民现象”是本区域最为明显的特征。 小结： 交通瓶颈破解 造城运动开始 旺盛的购买力 居住品质剧升 房价补涨空间 商业移民现象 第二部分：项目分析 建筑规划 以中国传统文化为底，民风民俗为框，现代的简洁明快为线. 以传统和现代相结合，构筑新派江南的建筑语系：依水而建＼粉墙黛瓦＼屋檐飞斗＼窗洞＼黑白灰的单纯. 将平和＼淡雅的江南底韵，渗透到几何的江南，强烈的人文气质，让江南的建筑不仅仅是建筑，更是一种文化的传承与再造． 周边环境 正对８００亩植物园 毗邻２７０亩动物园 １５万平方公里北郊城市森林公园 ５６０亩大熊猫基地近在咫尺 辽阔的原生绿色，是自然水乡栖居的基础，更是水乡尊邸生活的保障． 园林规划 ６００米河岸风光］ 引活水入园打造了２００００平米江南水乡活水体系 ８０００平米＼宽达３８米的月湖 ７０００平米的桂湖 荷塘月色　十里水巷　望水而筑的戏台 依水而伫，依水而居，打造了一个以水为灵魂的江南水乡园林　 江南风情文化园 天府江南打造了一个江南风情文化园 四星级宾馆　十里红妆博物馆 十里水巷千年古镇商业区　５０００平米水休闲中心 四合院商业区 双语幼儿园　社区医院 交通 四纵三横路网建设，彻底实现都市便捷交通驷马桥至外环的川陕路已改造为城市快速干道，现名蓉都大道；拟取消两边的物流堆场,目前已具雏形； 北新干线高架从一环横跨三环，并延伸穿越绕城高速至新都，与蜀龙大道、成绵高速，构成纵向高速交通系统 公交９路区间＼６５０等多条公交路线经过，交通便利 蓉都大道目前比较拥堵 小结： 无论是占地规模上，还是规划上，天府江南均据有大盘气质． 天府江南外部环境优越，在社区内部又打造了一个以水为灵魂的江南水乡园林，整体居住环境优越． 在社区内天府江南打造了６００００平米的江南风情文化园，为业主的生活增添了更多的风采和韵味． 作为一个江南风格的楼盘，天府江南完全不象其他江南风格的楼盘只撷取江南建筑的某些元素，而是将江南文化的底蕴深植于社区之中，是一个传承中国文化底蕴的楼盘． 项目内生活配套齐全．项目周边目前生活配套不尽齐全，居住氛围还未形成． 无论在规模上，还是规划上及其它上看，天府江南均是一个高品质楼盘． 第三部分：竞争楼盘分析 第三部分：区域竞争楼盘个案分析 第三部分：区域竞争楼盘个案分析 第三部分：区域竞争楼盘个案分析 第四部分：消费者分析 第四部分：消费者分析 锁定目标客户群： 成都市区尤其城北区域追求高品质居住的中高收入人群 成都市区尤其城北区域向往高品质居住的中等收入人群 城北高层次经商人士 周边县市高层次收入人群 来自新疆\西藏的投资兼居住者 江南情结比较重的人群 品牌效应带动下的普通市民 第五部分：项目总体定位及推广战略 营销推广回顾 ： 入市初期（2005.11-2006.2） 营销主题 ：向中国水乡归航 推广任务完成 ：树立项目形象，奠定了本项目为江南风 　　　　　　　　　格大盘的地位。 销售任务完成 ：项目一期（A区）第一批次房源完成销　　　　　　　　　　售达80以上。 强销期1（2006.3-2006.6） 营销主题 ：江南·水乡·文化　天府