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成都地产投资机会研究 纬联地产顾问（成都）有限公司 二OO八年三月日 技 术 路 线 成都概况 金 融 政 策 户籍政策 户籍制度改革的这几年，成都的房地产业和城市综合经济都得到了较好的推动。 2007年需求量成交走势 30%以上的增长率，表明需求强劲 行业参与者需求 在政府的宏观调控下，开发商对土地和资金的需求变得异常的强烈，总想抓住自己最需要的哪一根救命稻草。 土地需求型参与者分析 多为外地成功的开发商，具有一定的企业品牌。 对成都土地市场不太了解，还未在成都建立自己的土地开发资源平台。 有自己成熟的开发模式，具有较强的开发赢利能力。 少部分优选土地进行储备的开发商。 资金需求型参与者分析 本土小开发商，有地或土地有瑕疵，需要资金解决开发或土地问题。 本土发展中的开发商，具有一定的知名度，有稳定的开发业绩，需要资金注入，提高开发业绩和企业品牌。 政府，主要是城市运营资金缺口大。 商品供给特征 2007年各类产品供给结构 土地供给 资金供给 真正的冬天似乎已经到来。 　　受制于连续金融调控的传递效应，银行开发贷款规模已经明显下降。来自银行的间接融资受阻之后，成都多家开发商深感“资金命门”受到威胁。　　另一方面，来自银行间接融资的“双输血管道”——按揭贷款和开发贷款——被掐断之后，资本市场直接融资和海外资金的直接投资，并不是想象中的那样容易。大部分开发企业深度依赖银行贷款，资金构成过于单一，“新政”甫出，压力迅速显现。　　08年，本土企业能否实现成功借壳上市？何时诞生成都首家IPO房企？金融服务商的真正成长和活跃是否会带来机遇？与外来资本的深度合作将成为资金困局的解决之道？Reits离我们还有多远…… 　　在“房地产的本质是金融”的语境下，如何实现融资渠道多元化，已经成为开发商自我救赎的唯一路径。  机 会 点 一级开发 条件： 资金实力雄厚 政府资源整合能力 效益： 成长性好 为长期在成都房地产行业发展打下基础 机会点： 四个新城的规划建设，卫星城镇规划建设等。 取得土地，开发获利 成功的开发模式。 成功开发模式的异地适应能力。 通过其他渠道可以获得土地的信息 纯粹作为资金提供者，扮演投资商或者股东的角色。 备选公司：青年房产 结 论 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 参股或控股地产公司 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * * Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 经济环境 政策环境 人口环境 投资机会 结 论 市场需求 城市规划 消费者需求 行业参与者需求 市场供给 商品供给 资金、土地供给 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 成都是四川省省会所在地，位于四川中部、成都平原腹地，是中国西南地区的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，是全国15个副省级城市之一。辖9区4市（县级市）6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。土地面积1.24万平方公里，人口约1103.4万人，其中城区人口497.5万人。其中武侯区、锦江区、青羊区、成华区、金牛区、高新区是成都的中心主城区。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 经济发展稳定、势头良好—— 成都市近年来，经济整体呈现出增长速度加快、运行质量经济较好、经济效益稳步提升的良好发展势头。 发展潜力大—— 与发达城市比较，成都的GDP总量较低，人均GDP与北京、上海、天津等相去甚远。说明成都市经济仍具有巨大的发展潜力。 Ev