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【成都楼市观察】 2011年第四季度楼市行情简析 2011-11-25  目 录 序言、全国楼市新看点 一、全国楼市简报 1、楼市成交行情 2、价格走势行情 3、居住用地行情 4、重点城市动态 二、成都楼市观察 1、总体情况概述 2、成交情况分析 3、存量情况分析 4、土地供应分析 三、住宅价格走势 1、整体价格走势 2、区域价格走势 3、重点区域动态 四、结论关注要点 序言： 自房产调控政策实施以来，从一线城市到二、三线城市，全国整体楼市受政策影响出现大幅度波动；成交量、成交价格大幅度下滑趋势已逐步蔓延。 调控以来全国楼市新看点： 土地市场： 从“地王时代”到“底价时代” 高流拍率、低溢价率、底价成交 商品房市场： 从“金九银十”到“铜九铁十” “以价换量”成为楼市新风向标 楼市降价潮全国涌动，引发“退房潮” 库存“高企”，导致后续消化周期延长 二手房市场： 一二手房“价格倒挂”促使二手房市场成交低弥 二手房中介调整战略思路，转战新房分销代理 信贷市场： 多家银行上浮首套房贷款利率 公积金贷款政策放松 一、全国楼市简报 1、楼市成交量行情： 全国重点城市成交量普遍下跌20%-30%，个别城市下跌幅度同比多达50%以上 随着房地产市场的调控与宏观经济紧缩相叠加，全国楼市成交正在持续走低。根据中国指数研究院提供的最新楼市成交数据，受监测的35个城市中，30城市楼市成交量同比下降，9城市成交量降幅在50%以上，其中长沙同比降幅最大，达到78.12%。其次是汕头，同比降幅达59.08%。重点城市成交量均出现同比下降，其中杭州跌幅最大，达57.17%，天津、成都、北京和南京同比跌幅亦皆超过50%。 由于未来调控政策仍然难言放松，市场仍将进一步调整，而开发商也陆续推出一系列或明或暗降价促销措施，以求‘过冬’降幅截至目前，大型房企中已有中海、保利、万科、富力等7家开发商进行大规模的降价销售。，大型房企在售项目的销售价格环比和同比分别微跌3%和2%，其中保利、富力、绿城、万科和中海的销售均价环比都有超过至的下降。近期，万科、保利等房企分别在上海、南京、重庆、深圳等城市进行大力度降价促销。万科在深圳的两个项目分别推出特价房，最低折扣达到88折；保利在重庆的6个项目也在打折促销，最大降幅接近20%二手房价格下降的城市有38个，持平的城市有19个，和相比，环比价格下降的城市增加了13个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过0.5%。数据显示，，重点城市居住用地流标率高达23%，较前期大增。今年1-10月，重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%全国未开工的住宅用地共计16.5万公顷，未竣工的住宅用地35.5万公顷。这些已供应但未及时开发的土地，由于数量巨大，将对一级市场土地的公开出让形成压力。粗略计算，如果按照前10个月全国16.5万公顷的未开工住宅用地以及1.5的容积率，约将带来24.75亿平方米的住宅供应。而今年1-10月，全国商品房销售面积约8亿平方米。按照目前的销售速度，未来存量的土地还需要30个月以上的时间来消化。其已接近甚至低于成本的价格开盘，受到购房者追捧“北京像素”发起五折促销，拟售均价为22500元/平方米而现价则为11600元/平方米、总价48万元起的户型。京城楼市已经进入价格快速下滑的通道。众多大型开发纷纷加入降价“跑量”阵营在如今成交低迷的态势下，以大幅降价换得成交已成为市场普遍共识上海万科尚源售出房源成交均价仅为12000元/平方米。而此前，该盘房源的累计合同均价超过16000元/平方米，此次降幅在25%左右。上海万科清林径最新的报价也已经降至13000-14000元/平方米，而其前期的价格在16500元/平方米，降幅在两成左右。中心城区房价开始掉头向下越来越多降价或低开的楼盘，使得广州房价整体下降的苗头显现位于广州东部的碧桂园凤凰城不事张扬地悄然推出新货，签约价格仅略高于7000元/平方米，较此前的销售价格进一步下降同样位于东部区域的恒大山水城，更传出消息称近期可能“5字头”出货该盘去年同期的销售均价大约在7000~8000元种种迹象显示，在一线城市中素来表现平稳的广州房地产市场也终究步入了下降通道二、成都楼市观察 1、总体情况概述： 主城区商品住宅供应明显回落成交升成都主城区商品住宅供应明显回落，其供应套数为6643套，供应面积为69.36万平方米，分别环比回落52.1%与52.3%；而成交方面则升2、商品房/二手房成交情况 商品房（成交量逐步回升） 房产限购政策实施以来，成都商品房成交量一直处于低弥阶段；在第四季度首月，商品房成交量首次突破单月5000套的关口，从而验证了开发企业“以价换量”的战略方针逐显成效。 同比：2011年