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合正星园商业裙楼 招商推广策划报告 世方物业 成就铺王 深圳世方物业咨询有限公司 2005年3月 目 录 二、项目招商平面分割、商场及铺位装修建议 三、项目经营分区 四、项目经营品种分类及比例 五、目标招商对象调查 六、项目租金、装修、物业管理、广告费用等建议 七、招商整合推广策略 八、项目经营管理及经营推广策略 九、附件：相关招商文本 一、项目定位生意机会论证 本项目定位为“社区超市+超市辅营区” 4.5万人口社区，3.6亿日常消费大市场2003年居民人均消费支出为19960.3240%以上，若以人均8000元统计，仅就项目周边一平方米公里的范围统计，则本区域45000人口将有3.6亿日常消费额： 4.5万人×8000元/人=3.6亿元 7500平方米新一佳2300平方米特色超市辅营区 商场经营，人气才是硬道理，超市辅营区借超级市场的现成人气，就拥有了做生意的最大本钱。大型超市拥有超强的积聚人气的力量，使得周围的商业坐拥滚滚人流，所谓背靠大树好乘凉！加上超市辅营区与龙头商家形成经营业态互补，生意自然好过其他地段，因此租金也比其他商铺高出2倍以上。梅林家乐福、彩田新一佳、翠竹好又多等大型超市辅营区平均租金都达到200元/平方米以上就是明显的例证。 人气加特色，赋予了超市辅营区无限的生命力。2300平方米特色超市辅营区，将以细致周到、综合全面的服务体贴居民生活需要；以精致、特色的商品提升居民的生活品质；以现代休闲的购物环境成为居民茶余饭后的休闲场所。根据罗湖区政府的规划，水贝将发展成一个国际化的珠宝交易中心，水贝片区在规划建设珠宝产业集聚基地的过程中，也会配合深圳旅游发展战略，发展水贝片区的旅游观光购物的特色景点，赋予其旅游购物功能，提升片区整体形象。按照规划，水贝原有的旧工业厂房将进行拆迁，伴随地铁3号线的修建，不久的将来，一栋栋高楼大厦将拔地而起，水贝村将彻底摆脱目前的城中村形象，逐步演变成一个规划整齐，以珠宝产业为龙头，兼有旅游观光功能的特色商业社区 二、项目招商平面分割、商场及铺位装修建议 辅营区招商平面分割 ——分割原则 通过铺位分割合理布置主辅通道、人流通道、卖场、休闲空间等，为铺位今后升值奠定硬件基础，也为销售创造有利条件。 合理划分街铺与内铺。 合理设置单铺进深、面宽比例。 以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度，保持商场的通畅并美化商场整体布局。 协调经营与销售面积的矛盾关系，确保按照“分则好卖，合则好用”的原则进行铺位规划。 保证铺位相应的实用率和相应经营品种的适用性。 ——招商铺位平面分割图： 数据说明： 街铺建筑面积在50平方米平方米之间，。 平方米左右8米 2米~2.5米之间 辅营区装修建议 由于超市部分装修已由开发商与新一佳确定，则本部分不再另外建议： ——辅营区公共装修建议 商场公共装修建议： 地面 地面建议与新一佳超市经营区保持一致，但入口门庭处有较开阔空间，建议布置大理石拼花图案，增加商场的美感；过道与铺位间用10公分宽长条砖作为分隔线区分；在新一佳与辅营区衔接的通道上布置规则彩色图案的大理石拼花。 由于商场一楼较高，有6米，空间较为开阔，为保留良好的视觉空间效果，建议 ： 参考二：石膏板吊顶，如蔚蓝海岸，在石膏板吊顶上做出波纹造型，配合灯光，与普通的平面吊顶区分开来，体现出层次感、现代感和艺术感，如图： 墙面 所有墙面均用ICI刷白。 公共部分的柱子用大理石+玻璃条或内饰灯予以包装，并留有电源接头和广告灯箱位。 商场入口处和超市辅营区将预留较宽的通道，可于通道上的电梯、柱子旁设置长椅、绿色植物等其他特色美观的小景观等，商场的指示牌及其他VI识别系统也可以做得别具一格、自成风景；对于柱子，也可以灵活处理，如围绕着柱子做成圆形或者方型的凳子，或者设置色彩绚丽的广告牌。 ——街铺装修建议： 门楣 正门安装双开玻璃门（门宽80㎝×2，其余空间为橱窗位），门檐设广告位， 一般商业中心街铺的广告位高度在3.5ｍ左右，社区步行商业街铺的广告位高度在3ｍ左右，由于本项目所临贝丽南路街道较窄，非交通主干道，且本项目水平面高于街面，因此广告位设置在3ｍ以上比较合适。 隔断 街铺之间的隔断用轻质隔墙或轻钢龙骨。相对而言，两者的封闭性和安全性相差不大；装修档次上轻钢龙骨隔墙稍高，也便于布线，但成本高于轻质隔墙。 天花 预留，商户可选择自行装修；或者依据经营需要隔出两层空间； 地面 与公共区域一致； 墙面 墙面水泥抹平； 每家预留电插座、电话线（商户安装时自行向电话公司申请）、有线电视接口；每家商铺预留独立的空调风口、喷淋及烟感