漳州招商·花园城是策略报告.ppt

招商·花园城 策略报告;第一部分 市场篇;目 录;市场现状及趋势判断;厦门商品房销售面积增长稳定，06年增长快速，但由于销售价格增长过速，导致市场供给面积呈快速增长态势。;厦门市岛内外商品住宅供应量;厦门商品住宅销售价格趋势 ; 07年厦门房价又攀新高：全年商品住宅均价为9456.46元/㎡，比去年的6719元/㎡高出2737.46元/㎡，同比涨幅高达40.74％； 岛内全年住宅均价为12340.71元/㎡，比去年的8091元/㎡高出4249.71元/㎡ ，同比涨幅高达53％。 岛外全年住宅均价为6406.33元/㎡ ，比去年的4750元/㎡高出1656.33元/㎡ ，同比涨幅高达35％。;厦门各区商品住宅价格分布 ;2007至08年4月住宅成交量走势;住宅供应及成交量对比 ;客户特征;土地拍卖情况;土地拍卖情况;1、岛外住宅供应量加大，供应量大于需求量（其供销比为1.39 :1） ⑴保障性住房供应增加，覆盖50%中低收入人群； ⑵ 频繁出现起价低，折扣大的现象； 2、08年后开始出现下滑：岛内新开楼盘已出现低于万元房价，房价理性回归； 3、购房群体中，外地客群50%以上； 4、岛外小户型热销，产品创新可提升高附加值 ； 5、土地买卖市场进入理性时期； 6、营销方式多样，出现异地营销 ，异地营销逐步升温； 7、 购房者投资需求减少； 开发区房地产市场的竞争力日趋激烈；;漳州房地产市场简述 ;漳州开工面积的不断加大，出现了供应量大增的情况： 08年上半年的供应量比去年同期增长了26%。;漳州市供应量与销售量 ;漳州市销售均价 ;漳州市各区房地产在售项目以及销售均价比较;开发区历年住宅销售价格走势;开发区历年住宅成交套数 ;房地产市场 总结;市场竞争楼盘;工地现场;新苏格兰一期;永鸿· 尚海湾;海湾太武城;嘉源 亿景海岸;招商简筑;海悦·春天;悦华园;市场调研;市场调研;市场调研;市场调研; 开发区：住宅价格的浮动幅度不大，自去年5月至今住宅均价在4500-4800元/平米之间。受各项调控政策、区域交通（对比厦门岛外各区）等各方面因素影响下，开发区今年1～5月份成交量仅基本与去年1～5月份持平。;市场竞争楼盘;经典竞争项目营销分解;经典竞争项目营销分解;经典竞争项目营销分解;经典竞争项目营销分解;经典竞争项目营销分解;经典竞争项目营销分解;第二部分 推广篇;目 录;项目概况; 营销中心;区域发展状况;招商大道南侧地块位置;项目地块航拍图;项目总平;一期西区户型配比;项目总结;SWOT 分析;SWOT分析;目标客户群定位; 招商花园城将吸引哪些客户群？;整体住宅及商铺的客户定位;目标客群购买的考虑因素;目 标客户群锁 定;营销推广策略;营销 概念;营销 概念;营销 概念; 消费者 ;营销 概念;营销 概念;营销 概念;营销 概念;营销 概念;营销 概念;营销 概念;营销 概念;营销 概念;营销 概念;营销 概念;营销 概念;营销推广策略;项目行销流程;项目行销策略 ;推广节奏计划;根据本案开发计划，共分为2期（即1期西区多层组团，东区小高 层组团），及大2期组团;推广节奏计划;推广节奏计划;1期产品外立效果;1期推广策略;一期西组团 市场营销策略;1期推盘思路;1. 媒体应用策略： ⑴ 通过“软、硬”广告进行有效结合： 即，软性广告炒作区域、宣传企业品牌；硬性广告直观的宣传产品的形象及实质卖点； ⑵ 长短效媒体配合，产生立体化宣传： ① 利用中、长期媒体（户外、杂志广告、电视3D等）达到产品整体形象及卖点的宣传目的； ② 利用短效性媒体（短信、中邮直递、电话回访等）进行短期销售信息的发布和宣传，可有效的达到及时销售信息的传递和渗透；;2. 渠道营销： ⑴ “点对点”营销渠道： ① 漳州开发区本地企业： 首先挖掘漳州开发区各企业的团购客户群，通过事先沟通、登门组织客户推介产品等一 系列方式，在项目开盘前积累团购客户； ② 异地营销开发： ◆ 印制《项目推介函》 （注：以推介的表现方式将项目卖点、浓缩提炼在《项目推介函》内）； ◆ 初期以附近城市为试验区域，针对此区域的大中企业、单位（如厦航、企事业机关单位等）的办公室或工会负责人，中邮《项目推介函》，然后再有销售部跟进； ◆ 如部分企业有意向团购者，可组织安排登门做产品推介；如次方便在试验区开展顺利，可总结经验逐渐的开展省内区域；;⑵ 在市内闹市区设立临时产品推介点，并派发DM主动挖掘客户： 在周末或节假日的时候，到市内、岛内人流集中的繁华区域进行定期派发DM，设 立临时的产品咨询点，以主动的方式接近消费者为项目进行推介，积累客户； ⑶ 将本案的宣传单