潍坊市茂华紫苑公是馆项目营销策划案.docVIP

【2010年潍城茂华紫苑公馆项目】 营销策划案 策划案目录： 一种状态*两个问题*三个目标 市场精要分析及结论 项目分析及定位 项目包装策略 项目推广策略 活动促销策略 项目销售执行策略 销售团队组建及培训 一种现状*两个问题*三个目标 ——导言 【一种现状】： 地广人稀——周边乡镇村庄（如：较大的考家村等）基本都在改造，村民不需支付多少费用即可拥有数套住宅；因此单纯依靠周边既有居民是难以快速去化项目房源的。 位置偏僻——至少在市区相当部分购房群体是这样认为的；处于城区的边缘，生活配套极不完善。 区域内竞争性项目多；河流整治、园林绿化等尚待时日。 【两个问题】： 【三个目标】： 项目形象及开发方品牌成功塑造； 项目一期顺利启动并快速去化； 项目后续开发资金尽快回笼及利润保证。 第一章 市场精要分析及结论 【导读】： ——区域特征描述； ——项目SWOT分析； ——代表性楼盘介绍及精要分析； ——目标客群分析； ——结论。 一、区域特征综述： 　 山东潍城经济开发区位于潍坊西北部，是连接山东半岛与京津和华北地区的重要节点，是潍坊市区外扩的重要区域，也是潍坊发展物流业的基础地带，鲁东最大的商贸物流中心即位于此间。是发展大潍坊战略的核心地带。 项目处于既有商贸区的核心位置，周边已建及在建商贸项目众多；公路交通网络发达，交通便利；同时本区域规划力度较大，随着潍城区的进一步扩容，对该区域的扶持政策进一步加大，具有相当发展潜力。 城市公建配套设施不完备，居住生活便利性很差；周围自然环境较好，靠近河岸；同时，潍坊西部唯一 河流——大于河整治工作，随着区政府的进一步规划与区域发展的进一步要求，即将进行。 同时区域基本做到了三通：通水、通电、通气；周围的居民生活淳朴，大多为原潍城及昌乐等周边乡镇 居民，注重邻里关系，相信口碑相传；主要依靠农业收入、单位工资或种植或副业等经济收入；居住生活需求主要依赖市区的商业配套和周边小型农贸市场。 随着北宫街及福寿街与潍坊市区对接，对外交通极为便捷，同时离市区核心商圈并不是很远，居住和工 作的便利性在一定程度上可以得到缓解。 二、项目SWOT分析： 一）、项目优势（S）分析： 从大环境来看：地块离潍坊市区约为25分钟车程，距离相对较近，交通便利；项目所在的经济开发区处在潍坊的商贸物流集中地，城市规划力度大，具有一定发展潜力，对周边交流及贸易相对发达； 从区域环境来看：地块位于经济开发区核心地带，紧靠河岸景观带，上风上水，是将来最适宜居住的区域，此为房地产开发最重要的地段优势；且地块方正平整，适宜整体规划和开发。 有一定规模的居民与既有商贸区业户，消费水平较高；周边村庄村民多半在经济开发区或潍坊市区打 工，具备一定经济收入；外来人口较少，人员结构单一，对本区域有一定的依恋性。 项目东侧即为改造中的大于河；随着该河的进一步改造治理，区域居住环境会得以进一步改善。 产品在规划和户型定位上尚未最后敲定，可在详细调研后再行确定，能够做到符合市场需求，利于项 目入市，且进一步增加了项目的优势。 二）、项目劣势（W）分析： 区域环境、生活配套等完善等城市发展举措实施需要一个过程，但在这个过程中经济开发区、尤其是我项目周边房地产项目都已经启动，对我项目开发造成极大压力。 周边配套尚不完善，生活居住尚不够方便；且由于我项目的配套全部建设到位还需要一段时间，房价还在不断上涨，这样势必造成部分急于购房的客群改变置业打算，转而购买市区的或就近项目购买住房。 周边竞争性项目的体量大，与其相比，我项目的目前体量及位置并不占优势。 城区居民对该区域的认识还停留在“偏僻”的片面理解，具有一定的心理抗性。 三）、项目机会（O）分析： 政府将着重对本区域进行改造与发展，具有一定的区域优势与发展潜力；区域经过大规模改造后，区域形象将获得很大提升，提高了开发区周边居民及市区居民的宜居心理预期。 潍坊市区房地产售价居高不下，若本案在价格具有一定优势，则会对其形成极大吸引；同时，现项目周边涌现的众多楼盘项目及由此展开的宣传攻势之合力影响，会进一步加强周边及市区居民“新城居住区”之概念引导。 该区域住宅类房地产开发尚处在启动期，投资势头优于其它区域。 周边项目虽大（如鲁发名城），但从地段上来讲，与我项目并没有太大差距，且不具备我项目之临河优势，景观等社区环境不会有较大改善，而我项目随着河岸的整治则可以快速实现这一点；同时，潍坊本就是缺水的城市，既有的三河（白浪