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美国房地产市场研究万科 国际;楔子…..Evaluation;美国房地产市场的周期和主要影响;美国房地产市场的周期和主要影响;Source: Nationa;Source: US Cens;住房的新建量与现存房销售量在9;住房价格指数（HPI）增长率与;失业率Evaluation o;美国的人口在二战后保持稳定增长;然而人口的年龄组成却在变化，1;人口的年龄组成之所以会影响住房;利率在80年代初曾经达到历史高;住房贷款首付的比例大大降低，刺;http://www.real;新建房的面积却越来越大新建房人;美国在二战后经济与收入持续增长;住宅购买可负担性系数在近年来逐;Evaluation only;住房市场的衰弱直到2006年才;需求与供给决定价格与销售量需求;需求与供给决定价格与销售量预测;需求与供给决定价格与销售量供给;供给来源既有新建房，也有存量房;中产阶级的财富梦住房住房Eva;城市间的市场差异昂贵的东西海岸;昂贵的东西海岸例如：San F;昂贵的东西海岸例如：San F;衰败的老工业城市例如：Detr;Phoenix，AZ 凤凰城人;南方新贵例如：Phoenix,;南方新贵例如：Phoenix,;车轮一族与“卧室城”例如：Ca;城市内部的优势地段择群而居--;择群而居--富人的游戏 以额外;买房或搬迁的直接原因包括：家庭;Vote With Your ;自由市场和传统规划下的开发在很;新城市主义等一些规划理念提倡在;在设计和规划中提倡多种开发混合;政府的行为对房地产市场和开发商;地方土地规划法规分区规划法规，;１１个委员市长任命是议会认可制;７个人市长任命，市议会认可修改;申请建筑许可区划法规修改的程序;波士顿区划法规Evaluati;保护地下水的区划法规Evalu;城市更新区的区划法规Evalu;区划法规倡导公交导向的开发模式;区划法规周期性地更新Evalu;汽车文化的盛行导致郊区化Eva;从1950到2000年郊区人口;http://news.sat;70年代以后美国的环境保护意识;随着环境意识增强，高密度住宅开;环境意识增强与地方法规的逐渐严;许多城市致力于复兴市中心Eva;低收入住宅山姆大叔财政补贴与税;低收入住宅的开发低收入：住户的;低收入住宅的开发公房，开发补贴;低收入住宅与住宅可负担性是不同;山姆大叔—联邦政府解决低收入住;公私合作是必要的，多层面的低收;设计的改良有助于建设混合型社区;低收入住宅建设仍是杯水车薪主要;开发商是在为低收入住宅买单么？;住宅户型的变化受歧视的多单元住;早期的多户住宅多被与贫民社区联;多户住宅的开工量在近十年来比过;http://www.laci;More info on Go;中高端住宅注重个案化的设计Ev;部分低造价的中端住宅设计贫乏，;预制房的出厂量在70年代初与9;www.manufacture;制造业与施工产业逐渐萎缩，服务;美国在二战后经济与收入持续增长;住房总量与住房拥有率持续增长E;高峰期价格快速上涨，房地产总体;低谷期价格持平或下跌，房地产总;THE ENDEvaluati