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东营孤岛项目 定位及营销策划报告 孤岛市场分析 基本概况 概况 孤岛镇属东营市河口区管辖。总面积159.46平方公里， 该镇地下石油资源丰富，地上土质肥沃，水源充足，适宜种植水稻、小麦、玉米、大豆等农作物，种植桃、苹果等水果，放养牛、羊、鹅等。特产主要有：槐花蜜、罗布麻、大豆、芦苇、黄河刀鱼、鲤鱼等。 地理位置 位于东营市东北部，河口区东部，距区政府驻地30公里，南离东营市政府驻地65公里，北距东营海港35公里，东（东营）—港（东营海港）高速贯穿全境。 孤岛经济 被省政府批准为中心镇的河口区孤岛镇坚持油地军三方携手共建，总人口 5.6 万，其中城镇人口 3.8 万人，流动人口 1.8 万人。辖区石油资源丰富， 驻有 中石化最大的采油厂胜利油田孤岛采油厂及孤岛社区管理中心等 5 个二级半以上油田独立单位和济南军区黄河三角洲生产基地。2008年，地区生产总值预计实现4.1亿元，全镇财政收入预计完成1100万元，同比增长109%，农民人均纯收入预计完成9809元，同比增长15%。 孤岛住宅市场分析 个案分析 沿海城市代售点 在镇上有威海乳山和烟台南山等地的楼盘在孤岛设有代售点，销售较为冷清。 绿海小区 绿海小区位于本项目西南方位，为多层住宅。居民数近三百户。 面积在90－120平米。三室两厅一卫。销售均价在2800左右。 该小区品质感不高、景观少而差。自06年开盘以来目前还有少量一到三层的尾房。 市场分析总结 地块区位 项目现状 项目位于青年路和永兴路交汇处，原孤岛汽车站所在地。地势较平坦，较为低洼，要做好防汛处理，存在部分地上建筑物，部分需要拆迁两面临主干道，交通条件良好商业集中、配套齐全。在方圆三公里有胜利油田第三医院、百货大楼、三联家电、孤岛一小、金岛中心城市、胜大超市、文化广场等。景观资源：滨海公园近在咫尺，沿河景观带风景秀丽项目周边商业发达，沿街商铺、商贸城较多项目交通条件良好、景观资源丰富、周边商业、生活配套完善，具备做高品质楼盘的基本条件 项目SWOT分析 地块体量小，规模较小； 原地上建筑物对项目形象有影响； 项目处于河道弓背外侧，在风水上有一定影响。 项目整体定位 定位思考 项目核心价值提炼 项目产品定位 项目目标客群定位 价格定位 根据市场调研，项目北侧住宅项目销售均价3500元/平米 综合考虑项目实际情况，提出本案目标销售均价： 3800元/平米 项目产品建议 社区中央景观广场建议 项目户型建议 半地下停车场 健康运动会所 物业管理建议——菜单式服务 智能化建议 规划建议 1、外观建议：外立面风格建议采用欧式风格，外面时尚，尊贵，大气 2、绿化广场：设置楼间景观广场，营造孤岛最精致的社区景环境 3、入口建议：大门采用欧式风格，未入社区，先感受项目的尊贵品质 4、道路停车： 道路建议采用柏油路面，提升项目档次质感。 停车则采用地面与半地下相结合的停车方式，经经济又实用， 适当考虑人车分流，车进小区即进入半地下停车场，景观部分不进车，为人行及休闲娱乐场所 5、会所建议：设置小区运动休闲会所，增强项目附加值 主入口 景观广场 项目建筑外立面建议 在外立面的色彩搭配处理上，需以沉稳大气为前提，与高端客户群体的内敛、不张扬特征相吻合。 将现代建筑风格与欧式建筑底蕴相结合。整体的颜色协调效果需彰显出应有的档次。 欧式简约风格 社区主入口、形象大门建议 中央景观广场建议采用水景景观； 建议采用音乐喷泉； 喷泉音乐广场 楼间景观增加水元素，面积不用太大，注重雕塑、水法的点缀； 公共交流活动空间至关重要 关注业主人群特点，育儿的中青年人群心理和实际需要 欧式雕塑和小水景搭配 柱廊点缀 楼间组团景观建议 建议项目引入小型水系及小型喷泉，展现的休闲主题及文化氛围， 水系\园林景观建议 公共小品建议展示 小区内的公共空间，形成社区全体业主的共享区域，促进社区内居民交流,景观元素要与本案整体定位想吻合,突显项目内涵。 根据项目定位，结合市场适销户型及市场需求，本项目户型面积配比为： 35% 大三房（三房两厅双卫） 120-140㎡ 45% 小三房（三室一厅一卫/三室两厅一卫） 100-120㎡ 20% 两室两厅一卫 80-90㎡ 所占比例 套型结构 面积区间 飘窗 有效的扩大了户型的使用面积，增加室内采光及观景性，对于户型的附加值提升极为突出； 增加使用面积，增加销售卖点 变化之后的低台飘窗 普通高台飘窗 户型设计创新元素 阳光房 户型设计创新元素 户型设计创新元素