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银川房地产市场调研报告 ? ? ? ? ? ? ? 目 录 ? 一、背景分析 2 （一）银川简介 2 （二）居民收入 3 （三）房地产投资 3 （四）城市规划 5 二、房地产市场分析 7 （一）土地市场 7 （二）商品房市场 9 （三）住宅市场 11 （四）写字间市场 12 三、区域分析 12 （一）西夏区 12 （二）金凤区 13 （三）兴庆区 14 四、总结及建议 15 ? ? ? ? 银川房地产市场调研报告 ? 从2008年下半年以来，面对全国楼市的一片低迷，以银川、乌鲁木齐、兰州为代表的西部二三线城市已经取代广州、深圳、北京等一线城市成为房价上涨的领头羊。与全国其他城市房价暴涨暴跌相比, 位于西北内陆城市的银川,多年来房价始终发展平稳，但从2008年8月至2009年6月，银川房价与上一年同期相比涨幅分别为13．9％、13．6％、11．4％、10．6％、10．1％、8．8％、8.7％、7.3％、6.7％、5.9％、5.7％已连续11个月位居全国之首。2009年7月房价涨幅为5.4%，仅落后于宁波居全国第二位。虽然涨幅渐缓，但涨幅位居全国前列却是不争的事实，从中也可以看出银川房地产价格自2007年以来的上涨趋势，迹象表明，银川已逐渐填补了原有的价格洼地，银川房价已迎头赶上。 如今，在银川的兴庆区与金凤区，原本每平米2000—3000元的地段，目前的在售楼盘无一例外价格达到4000元/㎡以上，处于市中心的新建楼盘更是达到6000—7000元/㎡，甚至更高。西夏区的房价也达到3000元左右。银川市民提起房价，无一例外表现出对涨价的无奈，对于房价上涨的原因也是众说纷纭。笔者利用一周的时间，对银川房地产市场进行实地调研与分析，以期能深入了解银川房价现状并对未来房价走势提供借鉴。 ? 一、背景分析 （一）银川简介 银川是宁夏回族自治区的省会，全区政治、经济、文化中心，辖三区两县一市，即兴庆区、金凤区、西夏区 、永宁县、贺兰县、灵武市，总面积9527平方公里，城市面积110.77平方公里。全市总人口165.43万人，其中：市区102.49万人，回族人口43.33万人，占总人口26.2%。 银川市位于西北宁夏平原北部，处于“呼-包－银-兰-青经济带”的中心地段，东踞鄂尔多斯西缘，西依贺兰山，是辐射宁、蒙、陕、甘毗邻地区的区域性中心城市，在国家“十五”西部总体规划中，确定银川为西陇海兰新线经济带的重点发展城市。 银川是全国历史文化名城，曾是西夏国都。厚重的农耕文化、粗犷的边塞文化、古老的黄河文化、神秘的西夏文化、丝路文化、鲜明的伊斯兰文化在这里交融汇集，形成了“塞上湖城、回族之乡、西夏古都”三大城市特色。 （二）居民收入 单位：元 2004—2008年人均可支配收入及消费性支出图表 银川人均可支配收入与人均消费性支出逐年增加，2008年虽然面对全球性的经济衰退，但经济危机对银川这个内陆城市影响不大。预计随着经济增长，人均收入还将增加。 2007年以前银川人均消费性支出占人均可支配收入的比重始终在82%以上，从2007年开始比重下降到80%以内。 ? 2004年—2009年上半年房地产投资图 单位：亿元 （三）房地产投资 ? ? ? 1、房地产投资总体状况 2008年房地产开发投资78.60亿元，比上年增长25.3％，其中住宅开发投资56.93亿元，增长28.5％；空置面积288.43万平方米，增长7.6％；城镇居民人均住房建筑面积为28.77平方米，比上年增加1.72平方米，增长6.4％。 2009年上半年，完成房地产开发投资30.85亿元，同比增长22.8%。对于房地产投资来说，下半年相对上半年受季节影响因素较小，金九银十更是房产销售的黄金季节，所以预计2009年全年房地产开发投资将高于2008年，从而继续保持投资增长的状态。商品房销售价格平稳增长、增幅回落，比去年同期回落了8.28个百分点。健康稳定发展的房地产业成为金融危机下拉动经济增长的重要力量。 2、银川市以外人员在银川购房状况 ? 2007-2009年6月外地人员在银川购房状况 ? 2007年 2008年 2009年（1-6月） 购买面积（万㎡） 139.07 120 63.22 占总销售的比重 55.12% 57% 61.12% ? 外地人已成为银川购房的主导力量，购房比重呈逐年上升趋势。通过实地调研发现，兴庆区和金凤区各楼盘外地人购买均在50%以上，部分楼盘甚至超过70%。主要原因有以下三点： 1）和周边城市相比，银川环境优美、气候宜人、水资源丰富，最适宜居住。且随着城市的规划发展，各项配套设施相对先进，投资环境越来越好，吸引投资者； 2）银川市周边各市县及与银川相邻的陕西、