郑州市华瑞紫桂苑是项目营销策划报告.docVIP

华瑞紫桂苑所处区域市场调查报告 郑州市住宅市场概况 2008年11月郑州市销售情况 11月住宅销售情况 已售数据 套数 面积(平方米) 已售均价(元/平方米) 全市 6933 630496 4070 金水区 2687 246750 3923 二七区 1635 143315 4245 郑东新区 1114 111419 3687 惠济区 687 66120 4917 管城回族区 632 51730 4077 中原区 178 11162 3856 从上图可以看出，全市各区域中，金水区的成交量龙头地位固若金汤，金水区的商品住宅成量仍是最大的，占整个市场的最大比例38%，与10月金水区销售量所占比例有所下降。郑东新区销量比例上升10%，管城区上涨14%，二七区、中原区、惠济区都有所下降。销售均价以郑州新区最高，中原区均价最低。 区域市场现状及发展概述 郑州北区发展日渐成熟，交通、配套等资源基本满足生活需求。北区项目开发密度较大，以华瑞项目为基本，主要关注北区12个项目，跟踪其营销策略，了解对手动态，调整自身项目以利于发展。 供应特征： 规模：规模大小各有不同，以中等社区为主。 户型：北区主力供应户型80-90平米两房，一房、三房、复式在各项目各有倾斜。 建筑类型:高层为主，小高层和多层较少。 需求特征： 户型：二房为主要需求。 总价：18-35万主流总价区间 首付：4-8万为主流首付区间 客户特征： 主要为区域内的工作、生活的年轻群体，首次置业者较多。 客户多为年轻群体，资金不是很充沛，只能寻找总价较低、首付较低的产品。除一部分客户结婚、生子刚性需求，必须在短期内寻求合适住房；大部分客户并不急于下手，而是在众多项目中精心比较，继续等待。 客户接触信息渠道较多,但并没有个人购房的清晰认识，个人思维在外界影响下摇摆不定，易听从他人意见，易受舆论影响。在近日国务院一系列政策实施后，部分客户认为政府对房市支持力度较大，房市会慢慢回暖，出手购买合适住房。市场上名目繁多的优惠方式经过时间的考量，逐渐麻木客户神经，已没有太大冲击力，但客户仍在追寻更大优惠。 目前区域楼盘平台价格水平3600-4500元/㎡，仍以二房销售量最高。 区域个案竞争项目 竞争项目概况 注：截止到2008/12/9 项目 产品 表现均价 优惠后 均价 备案价 成交套数 （近30天） 优惠活动 优惠幅度 罗马假日 （高层） 二房：70-90㎡ 三房:143㎡ 4500 4300 3238．71 115 优惠1万抵2万 约2% 琥珀名城 二房：70-90㎡ 三房：130㎡ 4300 4160 4162．21 18 1、置业A计划:返15个月月租，35万以下的每月返600，35-40万返800，40-45万返1000，45万以上返1200。 2、免天然气初装费。 3、3天内签合同免1000元。 4、定房可再申请1%。 2010年，3月交房。 约4% 居易国际广场 3.9挑高内商铺和魔变2房,. 面积:39-52㎡ 4200 4200 3873．22 50 一次性3%，按揭2%，内部优惠20%。 20% 水晶城 （高层） 一房：41-70㎡ 二房86-89㎡ 4900 4613 4588．53 142 返19个月月租，二房每月返1000元。 大定后一星期内签合同的再优惠1000元。 免天然气初装费、暖气初装费。 在家乐福设有一外展中心。 约7% 丰庆佳苑 （高层） 一房:43-55㎡ 二房:83-102㎡ 三房:121-166㎡ 4000 4000 3969．68 24 一房3590元/平米起；二房4190元/平米起；三房3850元/平米起。 约9.4% 主语城 （高层） 一房：41㎡ 二房：70-95㎡ 4200 3990 3676 14 1、特价房,单价3660元/平米,原价4100元/平米. 2、参加团购95%优惠. 5% 金印阳光城（高层、小高层） 一房：37、41㎡ 二房：92、93、94、96㎡ 三房：113、116㎡ 4050 4050 3555．08 70 1、3570元/平米起。 2、首付可付10%，余下10%于2009年年底交完。 3、两房以上户型预留5000增值保证金.一房预留2000元增值保证金。 4、免天然气初装费。 5、一次性优惠1%。 0 东岸尚景 （高层） 二房：68-89㎡ 三房：89-92㎡ 3600 3600 未开盘 1、送6800元. 2、可参于团购享受200平米左右优惠. 3、10套特价房3200-3400每平。 约7% 花时代 （高层） 主推:33-77㎡阳光小户和115㎡ 4400 4000 4854．14 28 次性优惠3%,按揭优惠1%. 大定后三天内签合同