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都江堰别墅项目 营销思考 成都中成房业有限责任公司 2006年7月7日 目 录 第一部分：市场 一、项目宏观背景分析研判 ㈠、国六条 ㈡、大成都别墅发展简史 ㈢、大成都城市别墅市场现状 ㈣、2005年成都别墅市场解析 ㈤、2006年成都别墅市场预测 二、项目微观背景分析研判 ㈠、青城山别墅市场情况 ㈡、都江堰别墅市场情况 ㈢、两大板块比较 第二部分：客户 一、客户分布 二、客户态度调查 三、客户特征 四、客户群消费能力分析 第三部分：我们如何做 一、产品 二、销售模式 三、价格与周期 四、推广 第一部分：市场 一、项目宏观背景——项目总体市场分析研判 ㈠、国六条 ——为别墅项目带来极好的市场机会 由于政策限制别墅已然成为一种稀缺资源5月31日，国土资源部下令：停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。这是自2003年2月国土资源部紧急发布“禁止别墅供地”政策后第三次对别墅用地供应下达封杀令。大政之下，新的别墅用地不会再有，而现有的也将越来越少。中国房地产研究会副会长顾云昌坦言：未来几年内，别墅需求有可能会造成供不应求的局面。成都城市别墅市场现状城市别墅的概念 城市别墅不仅是一种建筑形式，更是一种生活形态，即城市别墅是一个从城市中心到远郊是一个中间过度地段特定的产品。城市别墅的叫法界定了两个概念，首先是位置必须位于城市中或者是离城市中心非常便利的城边，然后是产品形态应该是别墅产品。城市别墅聚合了城市和别墅的特质，成为城市新贵（或精英）的专属。 具体而言，城市别墅的选址要综合考虑以下几方面：第一，拥有或邻近都市景观生态资源；第二，就是有好的人文环境；第三，就是在城市旧城更新的地段，此外，城市别墅必须有完善的配套和发达的交通，以方便业主的日常生活与往返出行。城市别墅所具有的特质，它所提供的人文环境，可以满足业主对于就学、医疗、购物等方面的需求。与城市豪宅相比，城市别墅能更多地占有自然资源，享有更多更多的绿色与景观环境。相比郊区别墅，城市别墅能享受更多的城市便利。许多住过郊区别墅的业主都有这样的经历，开始入住的时候喜气洋洋，过了新鲜劲就立刻感到生活有许多不便，不仅路途遥远，而且周边的配套很不健全，医疗机构、娱乐设施、购物超市，几乎没有满意的地方，所以郊区别墅对事业蓬勃发展的精英们是一种“折磨”。而城市别墅由于地处城区中或者距离城市中心非常近，其配套设施或者早已成型，或者政府规划投入能够尽快改善，因此可以便利的享有城市生活的配套。城市别墅是兼具“城市”和“别墅”两种生活形态，它不仅能带给人们一种更好的生活方式，还能带给人们更多的自由，更多的想象空间，更多的思考以及更多的人生轨迹的沉淀。城市别墅应该具备四个特征：一是周边拥有优美的自然山水；二是城市生活的便利；三是低密度物业形态；四是每户拥有私家园林或庭院。、成都城市别墅特点 目前成都市市场在售的城市别墅项目有8个，其中5个为纯别墅社区，其余3个为复合型社区项目。 、分布特点 成都的城市别墅分布上主要有两类：一类是位于风景区内，如传统的浣花溪风景区、新兴的外浣花风景区；另一类是位于富人区，如金沙片区、神仙树片区、羊西线－国宾片区，以及新兴的武侯国际片区。 、产品形态特点 ⑶、户型面积特点 750m2,按产品形态来分，独栋别墅单套面积最大的是750m2，联排为350m2，双拼为400m2，叠加别墅单套最大面积为300m2。 综上，目前成都市场上在售的城市别墅中，独栋别墅的面积集中在320-750m2，联排别墅集中在250-350m2，双拼别墅集中在320-400m2，叠加别墅的面积集中在155-300 m2。 其中，独栋别墅的面积覆盖区间最宽，因为独栋别墅的开发最为成熟，户型面积设计较之其它别墅更为多样化。面积区间值的放大，从另一层面上也符合了城市独栋别墅定位豪宅的市场细分，以更强的符号以区别于其他形态的物业。 叠加别墅的面积基本都在350m2以下，这样有利于其控制总价，锁定目标客户群。 ⑷、物业配套特点1：1的水平，部分豪宅项目的车位配比达到了1：2、售价特点 14000-28000元/m2之间，联排别墅的价格分别在6300元/m2和12000元/m2两个档次。 双拼别墅的价格在7000元/m2和18000元/m2两个档次。叠拼别墅的价格主要分布在5300-6000元/m2和8000-12000元/m2两个区间2005年成都别墅市场2005年，成都别墅市场呈现出百家争鸣的空前“盛世”，35个项目让成都别墅跨入了“诸候争霸”的时代。据有关资料统计，近年来，成都市别墅的开发面积占成都市房地产开发总量的38％左右，且每年以1.2％左右的速度递增，也可以说，成都别墅已经占据了整个房地产市场的半壁江山。 供应特征供应