长沙宁乡县金林广是场项目定位分析报告.docVIP

金林广场项目定位分析报告 一、前言 本报告为全程策划营销的第一步，目标是通过对长沙、宁乡商业地产全方位的市场调查和分析,为金林广场 （以下简称本项目）的开发提供全方位的、可操作性的理论支撑，并为规划设计及建筑设计提供指导性及建设性的意见。 近二、三年，长沙商业地产风起云涌，竞争日趋白热化，没有创新、同质化严重的商业地产已纷纷落陷入困局，商业地产已不再是简单的地段之争，“市场定位”越来越成为商业地产成功运作的核心。创新和差异化是市场定位的灵魂，只有填补市场空白点的商业地产，才会实现经济效益、社会效益、品牌效益“多赢”的格局。 房地产属于资金密集型行业，尤其是商业地产，项目开发周期短，需要快速持续的现金流支撑，才能确保项目成功运作。只有这样才能实现项目开发的核心目标——最大化销售、最快化回笼资金并实现最大化的社会美誉度，所以金林广场只有围绕项目开发核心目标的市场定位才是最准确的。 二、项目概况 （一）地理位置 本项目位于宁乡县楚沩中路与人民中路交汇处，西临主干道人民中路，东与规划中步行街相衔接，南向紧靠319国道，该区域属于宁乡县最繁华的商业中心。 （二）项目情况 本项目定位为纯商业地产，项目规划总用地面积为10639.3平米，总建筑面积为41750.54平米，共五层，地下1层，规划为商场和停车场，地面5层，共有34645.01平米。目前项目已动工。 （三）项目交通状况 本项目西向所临的楚沩路是国道319宁乡城区段，过境的车流量非常大，人民中路也是横贯宁乡县城东西的主要商业干道，在本项目的北侧还有正在修建的步行街延长线，这将使本项目更加完美的融入到宁乡步行街商圈中。此外还有正在规划建设中的沩水河风光带将为本项目带来更多的休闲观光购物客流，使本项目在整个形象上得到质的提升。 （四）周边商业形态 近两年来，房地产行业发展呈井喷之势，板块和各个区域的功能划分越来越清晰。本项目位于宁乡县楚沩中路与人民中路交汇处的中心商业圈，该商圈人流、车流量大，商业氛围浓厚，周边市场云集:汽车西站正对面主要以建材、五金、餐饮为主，租金大多在30---50元/m2之间；汽车站沿线主要经营水果、餐饮和服饰，门面面积约为35---45平米之间，租金大多在900---1100元/月；步行街内经营的服饰和餐饮相对来讲属于中高档，但租金水平仍徘徊在30---60元/m2之间，再就业商城经营种类杂乱繁多，面积约在40---150平米之间，大多数是３层整体租，租金约为1000元/月；沙河市场和再就业商城类似，种类杂乱繁多，但门面面积相对较大，多数在135---165元/m2之间，租金约为1000元/月/三层。通过调查发现，该项目周边商业已经日趋成熟，人流量比较大，以零售业务为主。 （五）周边配套设施 本项目位于宁乡县城中心商业地段，具有得天独厚的地理优势，银行、邮政、车站、学校、药店、超市、餐饮、酒店等一应俱全。工商银行、农业银行、中国银行、信用合作社、邮政机构等市政配套设施举步可达；大药房、金沙超市、电器商场、学校等生活配套设施近在咫尺，并且有多路公交车和往返长沙等地的车辆经过该地段，给消费者出行带来极大的便利。 （六）总结 本项目地处宁乡县城楚沩路与人民中路的交汇处，是宁乡步行街商圈的重要组成部分，也是南来被往人流通往宁乡县城的重要通道。项目开发前是宁乡县百货大楼，一个比较全统的商贸之地，有着很好的商业消费人群基础。但目前周边的商业业态比较单一，传统经营项目占主导地位，商业环境不是很理想，邻街大多是以破旧建筑底层的小门面为主，没有大型、高档的建筑物做形象支撑。一般的市场也缺乏完善的物业管理，至于观光电梯、娱乐休闲中心更是极度缺乏。 宁乡的房地产于2003年才起步，城市的规划以及市容市貌还不是很理想，容易给人“脏、乱、差”的第一印象，但是经过这今年的发展，其水平已经走在全省县级城市的前列，现整个区域市场的竞争较激烈，目前在售的商业地产楼盘就有7个，总建筑面积已逾120000平米。但是目前宁乡整体房地产的策划和销售水平仍不高，尚无经典案例推出，但同时这也是一个机会，所以本项目必须认真做好前期策划工作，找准定位，以独特的理念和产品切入市场，坚持“快鱼”原则，力求一炮打响，从而确保整个项目的成功。 三、项目SWOT分析及风险规避 （一）项目优势分析 1、地理优势 本项目所处的地段正好位于宁乡中心商业圈，汽车西站对面，该区域是宁乡经济、文化最繁荣的地方，发展潜力和升值潜力不可限量。 2、周边商业氛围浓厚 本项目周边的人流、物流和信息流的流量都是宁乡最大的，已形成一定的商业气候，非常有利于本项目的整体推进和销售。 3、步步高超市强势进驻 本项目的2、3楼已整体租给步步高超市，大型品牌连锁店的进驻犹如给投资客户吃一颗定心丸，非常有利于本项目的销售和后期招商。 4、开发商有丰富