房地产行业初涉1.ppt

* 房地产项目类型基础概念 传统的项目类型 我们通常以别墅/公寓/普通住宅的划分标准看待不同的项目类型。 这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。 别墅代表着总面积大、总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形； 公寓的特征是单价高、品质化配套服务；市区中心位置、内外装修讲究； 普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。 传统的项目类型 别墅 公寓 普通住宅 项目类型的发展与丰富 北京的住宅市场上，概念与新品迭出，项目类型随着丰富： 经济适用房概念的提出与实施，以政策性因素界定项目类型，一小部分普通住宅分离而出。 经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴，销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。 板楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得细化的概念获得广泛认知度。 板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战，板楼的优势形象在消费者心中占据上风。 公寓的建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项目渐多。 随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。 城市别墅的兴起；Townhouse的出现、热炒与风靡，确立一种新建筑形式的主流地位。 Townhouse风声水起，第一批Townhouse火了；跟风的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何从，业界还在摸索中。 在概念的变化与形式的丰富中，我们用更清晰的界定方法看待住宅的项目类型： 项目类型的新界定 别墅 Townhouse 联排别墅 板楼 塔楼 传统的别墅项目 独栋 联排 双拼 叠拼 高层、小高层、多层 传统 蝶塔、小户型 公寓、普通住宅、经济适用房 皆宜以板楼或塔楼形式出现。 以别墅、Townhouse、板楼、塔楼为线索，我们分别深入研究这四种主流建筑形式—— 别墅项目类型 北京别墅基本解读 别墅的概念： 别墅作为一种建筑类型，是有明确概念的。顾名思义，“别”字是“另外”、“另一处”的意思，而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合，从字面上可以作“山野之地”解。 因此，传统对别墅的定义要素：作为别墅，首先要远离繁华、喧闹的城镇；第二，要有较大规模的私家花园；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。 概念延伸：城市别墅 近年，别墅项目向城市中心发展，尤其是随着朝阳公园周围别墅项目的兴起，“城市别墅”成为新名词。一方面，由于位居中心，城市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处，正因为如此，相较之传统的郊区别墅，城市别墅不具备相应的开阔面貌。目前，郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。 北京别墅项目的兴与衰 5% 占北京楼盘数量百分比 总建筑面积不下千万平方米 总建筑面积 50% 4万多套别墅单位 超过150个 占北京住宅投资金额百分比 单位套数 项目总数 北京市场的第一个别墅项目 从92年北京第一个外销别墅——丽京花园应运而生至今，北京的别墅市场已经具备了逾10年的历程。 不断的转折沉浮 从92年开始，北京别墅项目经历了勤耕不辍的两年，供销两旺；随着国家宏观调控、全国房地产崩盘，北京的别墅项目一蹶不振；经历了5、6年的低谷，从２０００年下半年开始，开始出现转暖迹象；2002年别墅项目的供销热潮更是被业界形容为“别墅年”；2002年香山自然资源的过度采发、已经导致政府明令禁止香山所有别墅项目的停工，时至2003年2月，国土资源部下发紧急通知“停止别墅类用地的土地供应，清理各类园区用地，加强土地供应调控”。 今日北京别墅项目总貌 兴起——跌落——回暖——热潮——变局，北京别墅一路走来，项目总数超过150个，单位套数达到4万以上，总建筑面积逾千万平米。占北京所有楼盘数量的5％，而总金额约占到北京住宅总投资金额的一半。 北京的东北和西北部是别墅的主要聚集地，别墅数量占到京城别墅总量的三分之二。 东北部别墅项目众多的原因： 开发历史长，市场氛围较浓：东北部一直是北京郊野别墅的重点区域，而今年以朝阳公园为核心，又推出一批“城市别墅”。 经济地理位置与自然地理位置双优：东北别墅区北通首都机场，南靠涉外商务使馆区，商务及购物都 非常方便；同时由于东北部区域绿化面积较大，是京城绿化环境最好的地区之一，又有温榆河、潮白河两大河流贯穿全境，构成了区域内独特的水上景观，且具有高尔夫球场、乡村高尔夫球场等高档配套设施，这都为高档别墅开发提供了有利条件。 西北部别墅项目众多的原因：???? 得益于IT业的发展：与东北部别墅的热度相比，西北部别墅发展则相对缓慢，曾一度出现了仅有翠湖、碧水庄园、玫瑰园等几个高档项目的局面。但近几年随着政府对IT产业和新经济的倾力支持，西北部地区经济迅速发展，造就了一批财富精英，这部分人群给西北区域内的别墅市场提供了巨大的市场