太原滨河东路亩项目为前期定位报告.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;滨河东路230亩项目 前期定位报告;一;项目开发背景;2、项目规划指标 项目占地面积230亩左右，是商、住用地，容积率在3-4。 3、项目质素分析 随着大太原南移、西进、北展、东扩的实行，项目所在区域将是未来CLD区（中央生活居住区）。因此，区域在未来可谓是寸土寸金之地，但由于区域正在改造过程中，周边配套资源和景观资源尚不成熟。因此项目适合做品质生态住宅。;4、项目SWOT分析;5.项目开发目标 保证现金流安全的前提下，实现项目价值最大化—— 首要目标是回款安全 实现项目价值最大化 打造亮点突出、形象独特的具有城市影响力的项目，进而带动企业品牌的提升 6.项目目标： 一个“安全且有影响力”的项目 安全=现金流安全+价值最大化+利润最大化 市场影响力=“叫好”——具有???明特色、创新与突破的亮点 “叫座”——形成市场旺销并同时获得目标利润回报;项目物业类型研判;目标2：打击投资、投机性需求 从成因来看，高房价在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的。在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段； 目标3：政治挂帅、取信于民 面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信于民？成为政府调控楼市的当务之急，可以说“4.15新政”对楼市的调控在很大限度上也是一个政治问题。;2.宏观经济背景研究 大太原经济圈——中部发展的“北引擎” 太原、晋中、吕梁、忻州的24个市县纳入太原城市群和经济圈。在外圈层，太原将作为煤焦产业的疏散地，承担经济圈“全国能源基地”的生产运输职能；而其核心将发展以现代服务业为重点的第三产业；在内圈层则发展成为核心城市的工业生产区、都市农业区和都市功能外延区。 未来太原将会成为：国家新能源建设服务中心、世界不锈钢和镁合金深加工基地、世界级煤机生产基地；华北和黄河中下游地区重要的物流、人流、资金流、信息流集散中心；全省经济、文化、政治和科技创新中心。;到2015年，太原城市群总人口达到1000万人；地区生产总值达到 6000亿元，占到全省的45%；财政总收入达到950亿元；城乡居民收入年均增长 10%； 城镇化率达到70%；城区建成区绿化覆盖率达40%以上，万元GDP能耗下降25% 以上；万元工业增加值用水量累计减少30%以上；城镇登记失业率稳定在4%以下。 国家宏观调控的因素：看到大太原未来房地产将飞速发展。因为人口将不断上升、经济将不断上升、基础建设将越发完善、现代工业产业化将更为先进、中心服务业将更为完善。;3.房地产市场研究 人民币升值、通货膨胀、全国多地限购令出台，三座大山成为2011年房地产的主旋律 2011年市场在政策调控、房贷收紧等因素的影响，房地产投资成本提高，风险加大，房地产投资行为将受到抑制，整体大环境遇冷。 受政策影响，一些未买房人会抓住这次购房机遇； 通货膨胀导致资金贬值，国家抑制房地产企图明显，房地产业瞬间被推向风口浪尖，对于保值增值力俱强的产品而言，“危”与“机”并存。;2011年1月到9月，商品住房成交面积为167.32万平方米，占商品房总成交面积的82.95%，同比下降24.09%，成交套数14247套，同比下降15.77%。小户型商品住房日渐走热，正逐步得到人们的认可，太原市商品住房建筑面积小于90平方米的成交量为30.91万平方米，占到总成交量的18.47%，较去年底提高4个百分点以上。 ;从目前情况分析，太原整体的楼市趋调试阶段，各区域都在稳步小降价格，这也可能下一轮爆发价格战即将拉开序幕。这种价格战不一定体现在数字上，而更多的是一种性能价格比的竞争。 另外，虽然市场竞争激烈，但由于多数在销楼盘为近一两年的次新楼盘，在定位上都比较适合市场，下调的空间并不大。由于市场新增客户年龄趋于年轻化，且市场竞争态势愈加激烈，小户型产品成为近期的走俏产品。;成交面积除小店区以外，尖草坪位居第三位，正在顺应政府规划，发展成大太原未来中央居住区CLD。;杏花岭区、小店区、迎泽区、万柏林区均有所下降，尖草坪区、晋源区均有所上涨。;4、尖草坪区域背景 尖草坪区位于太原的最北端，汾河纵贯南北，是上风上水地区，空气清新、环境优美，交通便利，铁路公路四通八达。 以兴华街的各类市场、正在扩建中的小商品批发市场以及正在规划中的大运经济带，带动了土地市场的进一步发展。 区境内有太原钢铁集团、江阳化工厂、二电厂、新华化工厂等10多家大型