娄底春园商业步行街为招商执行计划书.doc

娄底春园商业步行街 招 商 执 行 计 划 书 —2006年3月— 目 录 第一部分 背景环境 1 一、项目街区招商的宏观经济环境 1 二、项目街区招商的商业环境 2 第二部分 策略篇 6 一、招商的目的 6 二、招商的原则 6 三、招商的策略 6 （一）时机策略 6 （二）姿态策略 6 （三）客户区域策略 7 第三部分 经营模式、功能分区深规及品牌组织计划 8 一、金街 8 二、银街 8 第四部分 招商条件及招商道具准备 10 一、条件 10 二、工作道具 10 第五部分 招商流程及招商政策 11 一、流程设计 11 二、招商政策 12 第六部分 广告及活动支持 13 一、广告 13 二、活动 13 第七部分 招商人员组织及培训考核计划 14 一、招商团队组织构架 14 （一）组织构架图 （二）人员及职责说明 二、经营顾问培训 15 （一）房地产基本知识 （二）商业基本知识 （三）娄底经济环境 （四）娄底商业业态发展现状 （五）商业物业市场 （六）竞争对手研究 （七）招商实务 （八）项目培训 三、培训考核计划 15 （一）常规考核计划 （二）抽查考核 （三）上岗考核 第一部分 背景环境 一、项目街区招商的宏观经济环境 1、经济增长全面提速 全市2004年完成地区生产总值268亿元，增长13.4%，比上年提高4.4个百分点，比全省平均发展速度高1.4个百分点；居民消费价格指数为104.5%，居全省第二位。各项数据均显示，娄底经济增长正全面提速。 2、产业结构调整初见成效 产业结构进一步优化，工业在全市经济中的主导地位更加突出。全市规模以上工业完成总产值223.1亿元，增长60.6%：实现工业增加值76.2亿元，增长34.2%，增速排全省第一；农业生产呈现多年未有好形势；第三产业快速发展，商贸、服务、金融、证券和邮电通信等其他第三产业保持较快增长态势。 3、社会零售总额大幅提升 近3年娄底社会商品零售额分别为78.83万元、75.41万元、85.16万元，2004年突破负增长的局面，较2003年增长较大，为12.9%。在社会零售结构中，批发零售贸易业所占比例达到90%，餐饮业为9%，其它行业则仅占1%，由此可见娱乐休闲等其他行业的发展尚有较大空间，是值得挖掘的领域。 4、城乡居民生活改善，发展后劲显著增强 2002年至2004年娄底人均纯收入正在以9.7%、10.66%的速度逐年上升，2004年人均年工资达到13040元，同比增长24.7%，恩格尔系数为40.9%，娄底人民生活水平正在迅速提高。 5、中心城区人口规模与城市化水平有待提高 娄底城市人口规模不大，2004年娄底全市总人数仅为405.1万人，较2003年增幅不大，其中城市人口数仅占28.10%。据了解，中心城区城市人口数仅为32万人左右。人口总规模小、增长速度慢、城市化水平低是影响目前娄底综合竞争力的主要因素。 6、民营经济发展迅速，中心城区高唱主角 从《2005年度娄底市政府工作报告》中得知，娄底强劲的经济发展势头很大一部分归功于民营经济的发展迅速。全市现有个体工商户56025户，比上年增加2035户；私营企业2278家，增加314家；非国有企业上缴税收占全市税收总额的41.8%。目前娄底已顺利通过省级园林城市验收,各县(市)城区建设步伐加快，城区规模不断扩大，城市品位明显提升。增加中心城区的幅射功能，强化中心城市经济文化中心地位成为政府工作的重中之重。 二、项目街区招商的商业环境 （一）商业格局及商圈分布 娄底自1977年建地区，1999年改娄底市，被誉为“湘中新城”。在政府的重点扶持下，本地商业发展迅速，从92年开始就已基本形成以清泉广场为中心的市级商业中心。 目前，娄底市商业格局分为三大商圈： 核心商圈：基本呈现以氐星路与长青街交叉点为中心、周边半径1公里范围区域为核心商业区； 老街商圈：以涟滨西街为轴、以日常生活、生产资料批发零售为主的辅助商圈； 火车站商圈：以火车站为中心的新兴商圈。 （二）商业业态分析娄底市 商业业态的表现形式，在某种程度上来说相当丰富。从大型商场到专业市场，从批发市场到大型超市再到品牌专卖店，从百货业到餐饮业再到娱乐业等，自由业态和统一经营管理业态比比皆是，基本呈现以品牌专卖、连锁为主，各种新兴业态百花齐放的格局。 商场分析：娄底的商场正处于发展的新一轮调整、整合阶段，具体表现为： 1、中偏高档、中档、中低档商场一应俱全； 2、以购物为主体的基本功能占据主导地位，娱乐、休闲、美食等配套设施相应缺乏； 3、传统经营管理模式与超