广州市石牌西路项目为提案.doc

石牌西路项目提案 【一、项目综述】 1、项目概况与分析 项目位置：项目位于石牌西路与黄埔大道交汇处，在黄埔大道北侧，与珠江新城为邻。 项目规模：占地面积5000多平方米，总建筑面积约7.3万平方米。 项目环境：项目西边是海关停车场、海关大楼，东边对面是苏宁电器和黄埔大道主干道等设施。 项目现状：地块呈长条型，目前状况为一个旧的烂尾楼，已建至地上四层。 开发商构想：准备建成一个集商业、写字楼、住宅为一体的综合性物业。 战略资源：1、石牌西路：石牌西路北部系广州的大型电脑（IT）市场，该电脑（IT）市场比较成熟，成行成市，品牌影响力较大。 2、石牌东路：该路北端是女人街，南端主要为餐饮娱乐旅业。该路堪称广州的不夜城，通宵灯红酒绿，人气很旺，大部分是20—40岁的人士。 3、黄埔大道南部：黄埔大道南部是珠江新城，广州的CBD。目前珠江新城以高档公寓为主，项目斜对面的马场云集了许多餐饮酒肆。珠江新城的黄埔大道沿线，云集了许多新开发的高级写字楼。 战略资源，是项目外部的一些优势资源，在策划项目时，必须充分考虑这些可利用的战略资源，以提升项目竞争魅力。 2、经济技术指标 指标 面积（平方米） 备注 总用地面积 14503 容积率 5．69 总建筑面积 90491 含地下室面积7950M2 地上总建筑面积 82541 其中 住宅建筑面积 50914 其中12059 M2为回迁面积 商业建筑面积 14960 其中465 M2为回迁面积 办公建筑面积 15387 配套公建及其它 1280 建筑密度 ≤38．54% 绿地率 ≥25% 3、区域环境 项目区域为广州的城市东部板块，该板块居住人群多为外来居民，同时云集了许多大、中、小型企业。 项目处于新城市中心的中部板块，享拥城市繁华，升值潜力与空间巨大。 4、人口结构 （1）固定人口 A、财富较高：项目周边的人口比较密集，人员素质较高，尤其是珠江新城的住户，有一定财富的人士。 B、素质较高：周边云集了大量企业上班族，包括珠江新城黄埔大道边的高级写字楼里的企业、石牌西临天河路的电脑市场里的企业等，这些人士素质较高。 （2）流动人口 素质较高：周边人士以高素质居多，尤其是珠江新城住户。此外石牌东路和西路，居住着大量的外地打工族。这些人员，以白领居多，财富一般，但素质较高。 同时，还有部分在离项目不远处的一些酒店、宾馆的旅客。 5、交通状况 交通状况非常之好，可谓四通八达，项目南边是广州市的主干道——黄埔大道，北部是天河路。公交车线路贯穿广州的东南西北。 6、周边配套 项目周边的市政配套设施较为完善，银行、邮政、工商、医院、市场、商城、娱乐、餐饮等等一应俱全。 离天河城市、正佳广场、石牌东路商业走廊、暨南大学、珠江新城（维家思广场、马场及其内部饮食一条街以及富力盈隆、勤建大厦等大型商厦）瞬间可达。 7、总结 项目所在区域较好，但石牌西路本身，由于受电脑城的影响，给人形成脏、乱、差的不良印象。川流不息的手推车、人员拥挤的街道、附近不远处有一个货动站场，货车来来往往，整条街道非常杂乱。这在很大程度上，削弱了项目的形象力。 【二、思考着眼点】 1、如何规避石牌西路脏乱差的不良形象，否则，项目的价值就会大打折扣。 2、如果确立项目主题，主题决定项目价值，也是打造项目差异化最有效的途径。 3、如果制作产品，项目的规划设计是为策划服务的，要表现项目的主题思想。产品如何创新，是重中之重。 4、如何通过本项目，打造出开发商的知名品牌。 5、如何提升项目的价格，实现项目利润最大化。 6、如何以最新、最实效的方式打开市场，制造市场影响力。 7、如何将商业、住宅、写字楼等业态有效融合，并且达到每种业态效益最大化。 以上7大问题，是该项目策划的重要环节，如果以上7大环节没有解决好，项目的操作可能会陷入困境，或者降低项目利润。 【三、策划目标】 无论是住宅地产还是商业地产，在广州的竞争已经进入白热化程度，而本项目地处石牌西这条大小环境均不太理想的情况下，必须通过主题创新、产品创新和营销创新来提升项目的价值。而要达到一夜成名的效果，必须从品牌营销、新闻策划、公关策划的角度来进行，将几种策略同时使用，使得本项目成为市场强势的记忆点。 主题创新，就是要策划出一个在广州市场独一无二的全新主题，以吸引全城关注；产品创新，就是要策划制作出一个在广州市场所欠缺的全新产品；营销创新，就是必须新奇、具震撼力，同时要有一定的参与性，在引导受众参与的过程中提升项目的知名度与美誉度。通过策划达到如下目标： 1、将本项目打造成全国名牌，无论是商业还是住宅，均通过全新主题，推出一种全新的开发形态，短期引起全市关注，成为广州乃至全国的标版，引发一种潮流的到来，让后来者纷纷模仿。 2、将项目开发商打造成全国名牌，